2018天津宝利国际广场公寓定位和客户研究沟通报告 103P研究报告.ppt

宝利国际广场 公寓定位和客户研究沟通报告;五星级酒店;五星级酒店;莱佛士品牌 “宽敞、迷人、奢华”风格 天津莱福士酒店，位于天津中心西塔32-45层，共计约1.7万平米，超五星级标准。 客房设置：116间豪华客房（包括22套高级套房），豪华客房面积为65.1平方米，标间：55平米。 硬件配套：2000平米健身疗养中心、原味西式餐厅、中式私藏菜馆、国际宴会厅、大型会议中心、国际VIP商务中心、5间风格迥异的餐厅和酒吧 、7 间会议室及 1 间大型宴会厅 (最多可容纳400人)、 6楼整层为10间理疗间，两间足底按摩间，瑜伽室，7楼为健身房及温水游泳池 酒店特色：以风格和奢华装修取胜 莱佛士水疗全部采用浓郁东南亚风格设计 客房设计灵感来源于中国水彩画，穿插中式风格，房间装饰大量采用黑木，配以柔和淡雅的颜色，体现低调奢华 特色中餐厅天青轩每间均以一种瓷器命名，体现现代中式风格 位于顶层的现代日式及欧式餐厅思创，日式、欧式风格处理 ;项目自身无论从体量还是质素上，均难以匹配五星级酒店打造标准，整体引进难度大 五星级酒店对硬件的要求较高、会对项目带来较大的成本压力 整体托管存在可能，但取费及对产品要求同样不低;快捷酒店;快捷酒店;快捷酒店;经济型酒店对面积及客房数有严格的控制，一般面积控制在2500-7000㎡之间，80-150间客房左右； 对水电荷载、进深尺寸、停车位有一定要求； 主要投入成本在结构改造、装修上，大致在500-600万间，其余费用不超过50万； 营业后入住率在80%-90%间，日房价在130-200元之间不等，年成本利润率在19-22%间，预计3-6年收回成本； 但经济型酒店对项目的价值无提升，降低项目形象;天津公寓市场格局;;;销售型公寓市场;销售型公寓市场;销售型公寓市场;销售型公寓客户;津塔公寓;销售型公寓客户;来源：地缘性客户占绝对主力 行业：教师、医生、公务员等稳定还款能力的事业单位员工成为除私企业主外重要客群——公积金贷款的实现是吸引此部分客户的关键 投资用途：大多数客户看重租赁回报;科贸时代公寓;塞纳公馆;;基本信息： 置业情况：48.49㎡ 13115元/平方米 635925元 付款方式：贷款 年龄：51 籍贯：天津 现居住地：星河湾别墅 家庭人口数：3 子女数：1（女儿）现在美国读书，年龄23 行业：天津大学博士生导师，自营化工厂 工作地：天大 客户性格以及行为特征： 曾在科贸购买过两套房子，一套103平米，现租售5000元/月，一套52平米，现租售2800元/平米。客户经济实力较强，除了科贸贷款外，其余购房均为一次性，有成功投资经历。 客户语录： ?“科贸太商业化，做的太盈利，塞纳更适合居住”； “物业能否做到像科贸一样不好说，因为毕竟是酒店式公寓，物业服务应很到位”。 客户对目前市场看法： 之前购买过科贸产品，前期投资房产较成功，短期内房产增值，认可项目装修设计，虽感觉地段不如科贸的好，但自身经济实力较强，认为房价合理，有升值潜力。;;;关注产品;基本信息： 购买面积：56.04平米 年 龄：52岁 居住区域：南开 行业属性：外贸行业私营业主 成交周期：28天 认知途径：路过 置业原因： 办公地点：南开，天发科技园 公司人数：5人以内 现办公环境：商业住房，商水商电，无天燃气，但车位免费 业务范围：主要做国内贸易 现办公地点持有情况：自有住房，有两套住房，均为贷款，尚未还清。 置业目的：改善办公环境，同时考虑外地客户来津有地方住 曾投资次数：二次投资 认 可 点：外观高端，区域方便业务往来 成交因素：背靠华苑产业园区，离现住处和现办公地点都很近 客户语录： 外立面很时尚现代，价格一定不便宜。;品牌价值、总价吸引投资客，产品创新、总价吸引自住客;中海御湖翰苑;中海御湖翰苑; 投资型; 投资型; 投资型;销售型公寓客户;【第一梯队客户】 公寓的购买客户外省市客户与本地客户各占五成; 购房目的以投资为主，主要需求为70-90平米以下小户型产品; 客户关注点：地段价值、景观资源、项目本体价值和投资升值潜力 【第二梯队客户】 公寓客户主要以本地客户为主，可占到70%； 购房目的以投资为主，部分投资兼自住和办公，需求50-80小户型和90-100的大户型 客户关注点：地段、交通便利程度以及未来的升值潜力 【第三梯队客户】 客户主要以本地和京津往来客户为主，二者可占到70%； 购房目的以投资和自住为主，主要需求40-80平米； 客户关注点：项目价值、交通配套和高性价比;办公客户;销售型公寓客户反馈;销售型公寓客户反馈;销售型公寓客户反馈;销售型公寓客户反馈;天津公寓市场格局;依托形式;项目名称;名称;依托产品形式;依托产品形式;名称;Q1、现有服务式公寓市场的总量和竞争力如何？ Q2、现