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九部委“十五条”引出风险控制新要点 　　 为控制房地产业过热问题，国家建设部和发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》，内容共十五条（下称“十五条”）。“十五条”兼具行政和经济双重手段，以迅雷不及掩耳之势推出并执行，必将对房地产市场供求及价格产生重大影响。对银行而言，房地产开发贷款单笔金额大，风险集中，是受新宏观调控政策影响较大的业务领域。 　　信贷审批环节是贷款风险控制的重要关口，银行除审查借款人基本情况和项目投资评估等常规性内容之外，还应分析政策风险并提出新的风险控制措施，以确保银行经营管理合规性和提高信贷资产质量。 　　 　　住房供求市场前景分析 　　 　　与其他商品一样，商品房价格由供求关系决定。需求方面，以需求动机分类，住房需求可划分为自住需求、投资需求和投机需求三大类；供给方面，因土地供给有限且主要集中于少数开发商手中，在缺乏政府监控的条件下，则会出现开发商“寡头垄断”的局面，住房供给量和价格可能由开发商主导，容易出现控制房源和哄抬房价等问题。 　　新调控政策中，最直接影响供求关系的两条包括：需求方面，在“十五条”的第（三）条有关“调整住房转让环节营业税”的规定，将使投资和投机的预期收益下降，投资和投机需求将减少；供给方面，若第(七)条“加大对闲置土地的处置力度”有关规定得到执行，则迫使开发商将所囤积土地进行开发，在建项目的建设进程将加快，预计未来两年内住房供给量将大幅增加。 　　在城市人口和收入结构不发生重大变化的条件下，虽然房价在短期内具有“向下刚性”（即涨价容易，跌价难）的特点，但在强大的供给增加和需求相对减少的双重力量作用下，可以预料的结果是：供求关系变化必将导致房价稳中略降。 　　 　　“十五条”对银行产生的影响 　　 　　按笔者理解，“十五条”对银行房地产开发贷款形成影响的主要条款包括第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（十）等七条，对开发商及其项目影响范畴涵盖项目建设条件、市场需求前景、银行融资条件、土地使用和市场交易行为等五大方面，同时，针对银行的业务运行实际，对这些条款的影响效应和信贷审批风险控制要点概括如下： 　　项目建设条件方面。按第（二）条“明确新建住房结构比例”规定，建筑面积90平方米以下套型占比不低于总建筑面积70%。该规定在建设规划方面以行政手段约束住房供给结构，对开发商项目规划的合规性提出了严格的要求。因此，在审批决策方面，“四证齐全”的条件下，还必须审查开发项目套型规划的合规性。 　　市场需求前景方面。第(三)条“调整住房转让环节营业税”和第(五)条“有区别地适度调整住房消费信贷政策”的有关规定，将对市场需求产生强烈的抑制作用。住房转手交易营业税的新规定将抑制商品房的投机需求和投资需求，按揭首付比例上升也一定程度上减少自住需求。因此，整体市场需求将减少，房价将相对稳定或略有下降，房地产市场“火爆”时期结束。无论是信贷部门，还是审批部门，都应对新调控政策抑制需求的作用有充分认识，对房地产市场前景的判断应趋向审慎，避免盲目乐观。 　　融资条件方面。按第(四)条“严格房地产开发信贷条件”形成了多项抑制银行资金流入房地产行业规定，包括 “对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款”、“从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信”、“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。其目标是对银行贷款支持设定项目资本金“底线”，抑制信贷资金过度流入房地产开发行业和对开发商“无限期滚动”支持，打击“囤积”行为。 　　新政策规定“商业银行不得接受空置3年以上的商品房作抵押贷款”，如果接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物，可能导致抵押无效，抵押权落空，另外，即便是以空置3年以上的商品房设定抵押经房管部门办理了抵押登记，法院出于对规范房地产行业秩序、体现国家司法审判社会效果的考虑，也可能认定抵押无效，银行不能享有优先受偿权。 　　在银行信贷经营与审批环节，必须对新“信贷条件”规定保持高度的敏感性，对项目审查和决策条件应做到：对项目的总投资测算的合理性作判断，并确保资本金不低于项目总投资35%；房地产开发贷款必须针对项目，贷款必须落实严格的“封闭管理”要求，审慎对待展期和转贷；审查商品房抵押物的使用状态，不接受已空置3年以上的商品房作抵押的任何贷款。 　　土地新政策方面。按第(六)条“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”和第(七)条“加大对闲置土地的处置力度”规定，此政策的可能结果：土地供应环节开始“锁定房价上限”，同时，以行政手段迫使开发商将所囤积的土地限期开发，增加住房供给。 　　对第(六)条，我们审批中，可分析开发商新获得的土地的地价和房价限定情况，测算其盈利能力和