2018九江宁亿·香榭丽都营销提报107p研究报告.ppt

合润地产2010 12;本次提报，解决问题是不二法则，直入主题能更快解决问题;六大核心问题;让我们一一解密……….;解密一： 新政之下，九江房地产市场何去何从？;近两年，城市建设快速，商品房开发量猛增， 预计2010全市商品房竣工面积将达222.47万㎡;08年受金融危机影响及开发体量的下降，销售量下滑明显。 然而09年需求量报复性增长，总销高达266.16万㎡。 预计2010年销售量可达240.32万㎡。;九江市商品房价格走势;2010年，虽国家调控政策收紧，然而九江城市建设快速、地方刚需强劲以及居民收入水平增加，因此房地产市场受政策影响较小，销售量处于高位，成交价持续走高。由此判断，九江未来房地产仍处于上升通道，市场逐渐繁荣。;解密二： 我们的客户群是谁？他们在想什么？;合润认为：;理由如下;年份;2、出口加工区自身客源的不足，使得我们目光必须放到九江市区。;1、该区现今人口??足1万，再剔除一部分租房需求，客源缩水。 2、本地人为主的区内职工，在同一区内购房意愿不明显。 3、即使园区未来人口达到计划中的3万，依然无法满足本项目较大的体量。 4、根据金丰御园调查，加工区客户置业不足10%;3、想要创造较高的价格及利润，必须将目光放眼九江市。;所以 跳出区域束缚，让价格上涨更具空间 放眼九江市， 才是我们坚定而又正确的选择。;那么， 客群在想什么？为什么会选择本案？;简言之;这五种心理将为企划提供方向指引;解密三： 产品SWOT分析，如何超越金丰御园?;本案SWOT分析;S（优势） 大规模——27万方，让九江为之侧目 户型好——90平米可做三房，独步九江 配套全——自有菜场、幼儿园、文化休闲中心、商业外街，成为加工区的繁华象征 地下车位——领跑同区 缓坡上的房子——形成有致的高差起伏线 河流贯穿——滋润整个社区，财气旺盛 双核门户——八里河、九江市在北，庐山、九江县在南我在中央 ;W（劣势） 1）配套不成熟——购买有障碍 2）交通不便——只有一条中巴路线抵达本案，出租车少； 3）居住环境待改善——九江市民心中认为此地环境差;O（机会） 九江首个国家级出口加工区——背靠大树 61个大型项目签约落户——带来庞大潜在客群； 大九江规划、 八里湖时代——不再偏远 区内缺乏大规模、高品质楼盘——空白、稀缺;T（威胁） 金丰御园——分流本案客群，需重点打击。 众多企业尚未入驻——区域客源不足 3） 外区域人口购买门槛多——投资受限;结论：在产品诉求上 1、将本项目上升到“大九江”的高度是必须的 2、看得见的未来，是打动九江市民的重要诉求 3、大规模、户型好、配套全等方面产品诉求，是我们打击金丰御园的重要法宝 ;解密四： 怎样的企划调性 才能创造项目高度？;我们旗帜鲜明的观点 1、凌驾性的高度 2、有升值潜力的可见未来 3、尊贵雅致的生活格调 ;关键词;从甘棠湖到八里湖 九江正跨入大九江时代 九江的未来值得期待， 而我们正处于未来的方向之上。;九江人的未来;香榭丽都的未来;项目定位;广告语;生活：舒适的、亲切的、有格调的生活 未来：价值升值的未来、八里湖的未来、柴桑区的未来、大九江的未来都被你轻松掌控。;VI体系;方案二;解密五： 怎样的推广能事半功倍又极具创新？;策略总思想;借势 时间：开盘前3个月 目的：大盘欲来的气势及形象高度 如何借？ 借八里湖及柴桑区之势 方式一：系列软文炒作 方式二：户外广告树立;大九江的未来在哪里？ 八里湖南岸，27万方未来生活城巍然崛起！;聚势：开盘前1个月;造势 时间：开盘前2个月 目的：继续累积高度，引发深度关注 如何造？ 户外造，报纸造，活动造;户外造： 在甘棠湖公园广场设立醒目的LED灯光LOGO，同时占领进入项目的关键卡口-十里大道，长虹大道的户外;造势：开盘前2个月;报纸造： 你见生活，我鉴未来 ;报纸造： 你见生活，我鉴未来 ;系列报广; 活动造： 我和未来有个约会婚纱摄影 ;集势 时间：开盘前半个月 目的：短期内集各种力量，瞬间爆发 如何集？ 各种媒体通路短期内集中爆发，瞬间覆盖，形成爆炸效应;活动（二选一）;成势：盛大开盘;SP活动;延势：开盘热销;创意创新媒体渠道;制作九江第一本香水楼书;创造九江第一本媒体楼书（报纸双胶）;独辟蹊径的媒体版面选择，报眼和同期连版;有针对性的媒体渠道;短信：月话费在100元以上的客户 电台：重复播放模式（三遍） 户外：占领道路卡口，九江市通往加工区的各大户外媒体;解密六： 怎样的操盘手法 能创造更高的价格和销售率？;九大营销策略，九战定九江 策略一：抛砖引玉 分批适量推出，火爆每批，提价每批 策略二：移动售楼处 ;移动售楼处;九大营销策略，九战定九江 策略三：创新销售道具 有声音的流水鸟鸣沙盘模型，立体化的户型模型。 策略四：拉高价差，均衡去化 一楼与顶