2018光耀集团_惠州大亚湾项目前期策划顾问报告研究报告.ppt

根据之前的片区供应量分析，本区域的主力户型为3房4房有差别的取向。 集中的面积区间 2房：65-85 ㎡ 3房：110-130㎡ 4房：135-155㎡ 楼盘名称 二房面积区间 二房套数比 三房面积区间 三房套数比 四房及以上面积区间 四房套数比 新天名城 84.96 26% 103—128 50% 151.29 24% 听涛雅苑 12.88-86 44.87% 22-53 34.7% 200-250 10% 峰景湾 79.27 42.5% 93.71 38.5% 118.71 19% 新际首座 65.3-72.48 23% - - - - 新际首府 76-82 18% 119-130 43% 194.04 33% 中联项目 52.3-80.1 28% 98-116.2 35% 142-160 27% 翠园尚堤 ?64—80 50% 100—112? ?20% 138—142? 25% 金湾雅苑 89 40% 120—125 40% - - …… 数据来源：惠州中原市场研究中心 产品定位——区域在售楼盘户型面积区间分析 SWOT分析 O W T ●区位优越； ●北部有大面积山体绿地，有利于园林环境打造； ●生态永久保障； ●发展商开发经验较丰富。 ●目前位置比较偏僻； ●项目周边缺乏可利用的重大景观资源； ●周边为工业区，不利于项目档次提升； ●周边改造进展落后，周边配套缺乏，不利将来项目销售推行； ●紧邻惠澳大道和铁路，噪音有一定影响； ●片区认知度低，价格承受力有限。 ●大亚湾GDP的持续快速增长； ●大亚湾产业的利好带动； ●政府对区域的规划完善； ●沿海高速等交通网络的构建。 ●政策限制，政府执行力； ●供应量大区域，后续面临的同质竞争相当激烈； ●中心区规划远胜于本项目所在地，对本项目客户分流影响较大。 S 项目分析——SWOT分析 … 项目地块需依大势所托，主要看好远期规划价值 现期开发风险较大。 目前位置比较偏僻； 项目周边缺乏可利用的重大景观资源； 周边为工业区，影响项目档次； 地块周遍配套严重缺乏； 紧邻惠澳大道和铁路，噪音有一定影响； 片区认知度低，价格承受力有限； 竞争、政策多角度影响 未来CBD规划落实； 北部有大面积山体绿地，可打造一定园林环境； 经济、产业的快速发展； 发展商开发经验较丰富。 项目分析——SWOT分析结论 定位 项目整 体定位 … … 脉络 整体定位：原则/盈利、开发 主题定位 价格定位 产品定位 客户定位 价值定位 项目整体定位——定位原则 影响 与开发商的企业整体发展战略一致 与开发商对本项目的目标要求相一致 与企业发展战略相一致的原则 产品定位应具有较高的性价比 在成本控制的基础上，做到效益最大化 确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益 实施的可行性 经济性原则 与当地或区域社会经济发展水平和消费者收入水平相适应 与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应 与目标客户群的消费特点和消费能力相匹配 适应性原则 项目实施的可行性 经济评价的可行性 可行性原则 项目整体定位——盈利模式 注重性价比，遵循市场消化能力，控制风险 多元产品线，高端树标杆，树品牌形象；中端为项目利润主体 项目条件 项目目标 项目赢利模式 区域认知度不高－区域价值有待发掘 生活配套不完善－区域的发展需要时日。 没有强势的资源－不足以支撑资源性项目定位 客户对价格的承受能力有限－高端产品开发受限 利润最大化 注重性价比，多元产品线 控制风险 树立品牌形象 高端，树立价值标杆、树品牌形象 中端，利润主体 少量 大部分 项目整体定位——开发模式 区域房地产市场的发展阶段处于核心产品层的诉求层面，而对于 外围产品层的开发较少，结合自身的发展目标，本项目适合打造 从核心产品层到外围产品层的双核诉求。 项目整体定位 新都市主义居住区(NULD) New Urban Living District ——城市核心，傲视群雄 项目整体定位 新： 强调产品特色和价值，挑战市场竞争； 突出本项目所打造的一种新的生活方式、提供更加完 善、完整的生活品质，重建社区环境与邻里关系； 体现本项目所处的区域价值，为未来新的政务区所在地。 新都市主义 居住区 (NULD) 都市主义： 随着未来政务新区的形 成及市政配套的完善， 未来这里将上演一场诠 释都市主义的生活。 新城核心： 城市的发展“东进，北 拓”，根据城市规划， 未来这里就是大亚湾的政 务中心、商务中心、金融 中心和文体中心 。 傲视群雄 未来该区域将是房地产开发的热点区域，届时楼宇林 立，本项目以区域领导者形象傲视群雄 。 主题定位 价值定位 客户定位 产品定位 项目定位 价格定位 形象定位 案名建议 风格定位 脉络 形象定位 CB