从预算线分析看地铁沿线房价问题及政府公租廉租房购地的策略.docVIP

从预算线分析看地铁沿线房价问题及政府公租廉租房购地的策略 　　摘 要 随着我国经济的飞速发展以及城市轨道交通的不断四通八达，地铁站沿线房价涨跌已经成为人们茶余饭后最关心的话题之一。一旦一条新地铁线路通车，随之而来的是投资者和投机者对于地铁房的狂热追求，他们认为只要是地铁沿线的房子价格涨幅一定都很大。然而事实果真是这样的吗？本文将引入交通便捷度的概念，应用微观经济学中的预算线理论，从改善交通状况的角度得出在有些地方，地铁通车会对地铁房价格产生负作用，并给出政府应该采取的公租房廉租房建设用地购地策略。 　　关键词 地铁房 交通便捷度 预算曲线 政府公租廉租房购地策略 　　中图分类号：F810 文献标识码：A 　　为了尽可能解决越来越严重的交通拥挤问题，一些城市开始注意到轨道交通建设的重要性。然而，城市轨道交通的兴建，在缓解城市交通压力的同时，也提升了其周边住宅的价格。因此在分析地铁房投资风险时需要引入人们乘坐地铁时的通勤成本作为住宅主要特征进行观察，而将其他变量设为定值。这样的分析既有助于消费者进行购房决策，又会对政府进行公租房用地规划与房租补贴提供积极参考。以往很多人都认为只要是地铁站附近的楼盘价格涨幅就会很大，而很少关注交通便捷程度对房价的负方向影响。事实上，轨道交通状况的改善，对于地铁沿线房价的影响在一定区域内是负作用的。而政府应该根据地铁房的这个特征选择合理的时机购买廉租房公租房建设用地。本文将使用美国著名区域科学家威廉?阿朗索的方法，对预算线曲线图进行研究，找出交通便捷度对房价正作用和负作用的两个区域范围，并根据两个区域的房价特征指出政府应该采取的公租房廉租房建设用地购地策略。 　　一、地铁房价格理性回归 　　地铁交通的完善对于一座现代化城市的意义是非比寻常的。地铁的修建拉近了城郊与中心的距离，解决了中心城区拥堵现象，促进了经济发展。对房屋购买者而言，地铁的通车最重大的影响就是对他们置业观念的转变。交通是购房者在选择地段上，所考虑因素中最重要的一点。许多选择在轨道交通线附近置业的人，除看重出行方便之外，对房屋升值潜力也有很高的期待。但是本文认为，地铁房在很多方面并非人们想象的那样占尽优势，毫无风险。事实上，地铁房有三个方面的投资风险。第一是地铁的建设周期长，其便利性和降低生活成本的功能需要一定时间后才能体现。当地下轨道交通资源不再稀缺时，新建的地铁楼盘升值潜力开始降低。第二是其他交通工具的替代性。如果某个地铁楼盘附近公交线路和站点非常密集，那么地铁的优势将不再明显。而且乘坐地铁存在拥挤，空气质量差的问题，靠近地铁周边的住宅往往存在噪声、震动、人流量大，治安差等问题，很可能对地铁楼盘的价值进一步提升造成影响。第三是并不是所有地铁站附近的楼盘价格都会上涨。如果一处楼盘距离最近地铁站也要步行30分钟，地铁节省交通成本的功能将基本不复存在。以上三条是目前公认的地铁房投资风险，目前很多研究都集中在考虑楼盘距离地铁站的距离与其价值的关系上，很少有研究成果考虑地铁沿线房价的空间布局所带来的风险。本文将通过研究地铁沿线房价的变化情况，给出地铁房投资的第四种风险。 　　二、预算线的概念 　　在微观经济学中，预算线是指在消费者收入和物品价格既定的条件下，消费者的全部收入所能购买的两种物品的不同数量的各种可能组合。它又被称为预算约束线或价格线。如图1： 　　图1 　　从图1可以看出，X轴和Y轴分别代表消费者购买两种不同商品的数量，因此曲线上每一点都代表一种商品购买组合。接下来考察房价与到市中心距离的关系，阿朗索在他的书《区位与土地利用――地租的一般理论》中提出了著名的区位理论和反映房价与距市中心距离关系的模型，认为房价与到市中心距离成负相关关系，即：地段越靠近市中心，房价越高。在这里，我们将房价看作是购买者愿意花费在住房需求上的最低支出。基于这个假设，我们可以把房价和到市中心距离视为两种商品，房屋购买者由于通勤到市中心上班的需要，对所购住房到市中心的距离有不同偏好，而这个距离需要通过支付房价来购买。于是房价可以看作是购买者选择不同距离后所要付出的机会成本。所以我们可以把房价和到市中心距离的组合作为预算线上的每个点。X轴代表距市中心距离，Y轴代表房价，如图2： 　　图2 　　三、交通便捷度对预算线的影响及分析 　　交通便捷度可以定义为物体从一点到另一点所用时间长短和路线选择多样与否。根据阿朗索的理论，城市居住区位于中心商务区和工业区之间。所以对于城市居民来说，从居住区前往商务区和工业区上班的路线选择多样性和所需时间长短可以作为城市交通便捷度的衡量标准。交通便捷度直接决定居民在通勤上所花费的成本，我们把这种成本称作通勤成本。一般的，居民对于住房距市中心距离的偏好来源于对通勤成本大小的偏好，因此当选择住房位置时，通勤成本