20181201卓越时代营销策略总纲 63p培训讲学.pptVIP

站在城市发展的高度看项目 ——卓越时代项目营销总纲;本体价值体系梳理;青岛十二五城市发展规划，将胶南纳入中心城区，随着桥隧通车，胶南跨入融城时代，积极构建青岛西海岸都市新区，是青岛经济发展的重要一极;;青岛西海岸开发热潮对胶南影响的三个预判：区域价值迅速释放，土地价值迅速提升，客户资源极大丰富;珠海路——未来的香港中路;;中国领先的综合地产运营商——卓越置业布局环胶州湾四席、深耕青岛，成为推动青岛城市发展的核心力量;核心价值体系梳理：4大核心价值，引领城市生活升级迈入多元时代;本体价值体系梳理;;;2011年;老城区： 老城区可供开发量土地较少，市政配套完善、生活 便利、教育配套成熟，市场认知度高。相比较新的东部新区 而言，因为主要依靠内销，所以在价位上有所体现，目前胶南 老城区的平均房价仍然远远低于东部滨海新城区的楼盘价格， 平均价位在5500元/平方米至8000元/平方米。 代表项目：康桥首府、书香蔓城、石桥大厦 新项目：天一畔城、金河丽城等;;滨海新区板块住宅均价在8000-8500元/㎡，区域发展前景及海资源、环境优势超越其他板块，受政策影响部分项目价格下调，但降价幅度不大;胶南市场放量较大，产品趋同的情况下，整体去化速度较慢，平均去化速度为15套/月，品质楼盘深受客户认可，贝多芬公馆、海上罗兰项目月均去化在50套左右;馨海国际城：总套数303套，278套可售，户型40-170 ㎡;区域内住宅产品以高层、小高层为主，户型以80-90㎡两房和120-140㎡三房为主，产品同质化严重； 品质楼盘深受客户认可，多层作为稀缺产品销售情况较好，花园洋房、情景别墅等低密度住宅受到市场的追捧； 新城区价格集中在在8000-8500元/㎡，区域规划发展前景及海资源、环境优势超越其他板块； 项目明年将面临30万㎡的直接货量竞争，整体去化速度缓慢的情况下，项目销售压力巨大；;写字楼市场分析; 从产业结构上看，第二产业是胶南产业主体，2007年以来第二、三产业产值逐年提高。 产业结构不断优化升级，第三产业发展开始提速，从一定程度上也促进了房地产业的发展。;胶南写字楼整体容量较少，供需平衡；相较于房地产市场处于较低发展水平，高档写字楼市场需求有限;;项目;项目;从价格来看，写字楼最高均价在10000元/平米左右；一线海景公寓最高价达到30000元/平米，公寓较写字楼有较高的溢价空间;胶南第三产业发展较慢，写字楼发展没有产业支撑，导致客户以中小型企业为主，购买力较低； 胶南写字楼市场在售项目整体去化速度较慢，销售周期较长，配套设施不完善，整体发展水平较低。;地产市场开始进入由供给为主导的阶段，市场供应量、置业者预期、库存量及去化速度成为影响量价走势的关键因素； 在政策效应、市场供应与去化量、库存量、购房者预期、资金压力的共同作用下，降价促销成为2011年第四季度及2012年上半年市场营销的主旋律； 目前胶南房地产市场住宅项目存量及潜在供应较大，超过116万平方米，规划项目不断涌现。2011年1-11月消化量只占去年总去化量的的55%左右，市场形势不容乐观，竞争压力巨大； 受房地产限购、限贷政策的影响，客户投资心理日趋理性，主打外地客户投资、度假牌的一线海景房严重受挫，价格开始回落，但降价并未带来销售速度的提升，量价并跌； 目前在售产品多为高层和小高层，低密度产品因其稀缺性舒适性受市场欢迎，贝多芬公馆洋房产品、保利·海上罗兰别墅产品深受市场追捧； 胶南写字楼市场在售项目整体去化速度较慢，销售周期漫长，配套设施不完善，整体发展水平较低。 ;本体价值体系梳理;瑞麟商务广场入驻企业主要为贸易类企业，约占21.31%；其次是科技类公司，约占16.39%；再次是广告传媒和地产，分别占总量的8.20%;;;竞品项目已成交客户：年龄段集中在35-50岁之间，多为私营业老板，企事业单位管理层，对生活品质有着强烈追求。;贝多芬公馆客户，安先生，42岁，公司高管，一家三口 购买原因：产品品质，周边配套，未来升值潜力 客户描述：喜欢与同层次人群居住、交流，经常与生意合作伙伴往来。建筑风格喜欢异域风情，不喜欢“古董”一样的感觉，而且要有品质感。园林无所谓风格，但是要精致典雅。 客户语录：“我们还是喜欢时尚的，但是不是庸俗的那种，绝对要有品质”。;;外地客户;客户分类;卓越时代项目能够给客户带来什么;F （Faturs/fact）;城市综合体物业价值——多元化的生活形态和体验;卓越时代项目能够赋予客户的：;总体形象定位;市政府旁，五星级行政官邸;写字楼定位;本体价值体系梳理;Q1、面对严峻的市场形势及激烈的外部竞争，项目该如何跳出竞争红海？;;营销诉求;*;主题1：CBD核心 世界级城市综合体 卓越第五城 与青岛共卓越 诉求点：区域价值+项