2018年南通中房汇达广场商业策划报告127p研究报告.ppt

历年GDP及人均GDP稳步增长，2010年人均GDP达95007元； 第二产业比重占3/4，港闸区以第二产业为主；;社会商品销售额比重中，与居民日常生活相关的食品、饮料、烟酒类、家用电器类、服饰类及建筑装潢类占总比重的9.8%；;项目概况;产品示意;●50-80平米小面积分割 ●中房南通汇达广场社区，处于成熟社区常住人口消费力旺盛 ●紧邻崇川高档中心生活区，未来消费力及消费档次乐观 ●整个港闸区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力;●常住人群除生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的南大街商圈。 ●周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。 ●临近城市中心商业区，未与之高档住宅区域直接接壤。 ●项目向北为八车道道路，很难利用其引发消费潜在力。;●越江住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯．对于新商业区域需时间来接受。 ●港闸经济开发区作为大型的新兴开发区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力。 ●区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地港闸经济开发区又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺。 ●小面积的分割形式，不利于招商。;;周边市场研究篇;;1;1;商业街----高迪晶城社区商业;业态;商业街----越江路社区商业;业态;;商业街----人民路商业;商业街----中南世纪城社区商业;商业街----孩儿巷街社区商业;业态展示; 现在的高迪晶城商业占据了港闸经济开发区的黄金地带，也是整个港闸经济开发区商业中心的支柱。港闸经济开发区的零散型商业也可圈可点。;大型商业提升港闸经济开发区整体的人气的同时，对周围的零散商业起到了很好的促进作用；零散商业从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型商业项目形成了互补型的特色商业； 高涨的租金使店铺经营成本上升，而大型商业业态的进入又压缩了零散商铺的利润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险； C. 人流量大，多为本区消费者； D. 和本案相比，由于今后商业定位上的差别，客源并不存在冲突；; 无论是从市场现状还是发展趋势来看 本案都存在着巨大的机会 那么从消费市场现状来说 又是否存在着同样的契机呢？;研究证明，诸多因素和实际人口消费需求决定了如下几点实际情况： 1.港闸经济开发区城的商业存在巨大机会 2.餐饮娱乐仍旧是本区域输出消费的重点 3.区域内并不存在实际意义上的竞品 4.外出消费的主要原因是本地无法满足其需求;定位Key Point篇;高迪晶城目前市场售价9000元/m2 按照一般成熟社区商业价格为住宅价格的两倍计算， 投资回报率取年均值4.5%； 则本项目理论租赁价格为： 9000×2×4.5%÷365 = 2.21元/平米/天;项目;从以上较成熟的社区商业业态比例中可以看出， 餐饮、零售、休闲娱乐、社区便民 占主导地位。;那么我们的具体执行思路是什么？;;;;; “精品餐饮娱乐商业风情街区” —— 区域社区商业中心;客户定位;那么，我们该要怎么做？;方案1：生活类兼顾方向 大卖场＋主力店＋特色商业 目前最流行的区域商业模式;1.周边已有华润苏果等生活大卖场2.车位不足：若卖场占据地下面积后,车位将严重不足3.商铺的规划与面积不适合此方案;;方案2：餐饮娱乐结合特色零售 餐饮娱乐主力店＋特色商业 拾遗补缺、最适合的业态组合; 我们对今后的整体定位思路做了如下总结：;;在商业塑造思路上要改变;我们要改变去适应市场;传统人气商业与我案的特色商业产品需要完美结合，因此我们要变;關鍵点1?;丰富、现代——;港闸经济开发区的业态很全 有效的地理位置，具有足够的可塑性 这就是我们的机会所在 因此我们可以做到目前无可争议的丰富 因为以大带小的中心思想需要聚集巨大人气和人流 而现代商业依旧是人气巨大的主流商业模式 因此我们的集中商业、人气商业还是要以现代商业为主 如此才能保证错位经营，以及今后的综合发展;關鍵点2?;增、补——;区域内十分匮乏集中大面积餐饮娱乐业态 而原有的商业业态因商业量体的制约，也急需得到改善 这就是我们的机会所在 增加原有业态的数量，补齐原先匮乏的业种 外加今后风情商业业态的完善 做到独一无二且错位竞争，也就确保了我案商业长期的良性发展可能;關鍵点3?;风情、独特——;那我们就要最大限度利用产品本身优势 结合建筑本身的现代风情，配合即符合中国人消费习惯，又能引起一定猎奇心理和好奇心的特色风情商业业态 独此一家的业种形式 以特色的经营管理手段普及并推广 在确保生存与发展的同时，又提升了产品本身的档次与价值;關鍵点4?;文化、精致——;为了保证区别于传统商业的特色商业的长久生命力 同时提升商业本身的档次与潜在品牌价值 赋予其一种全新的文化诠释