2018年初郑州德润黄金海岸定价策略建议56p讲解材料.pptVIP

客户结构：上半年刚需客户为主，下半年改善型客户有序释放 在整个国民经济不景气的情况下，国家坚持宏观调控主基调不放松，房地产市场首先释放出来的客户以刚需为主，尤其是2012年上半年，开发企业应及时调整产品投放结构，迎合市场客户需求。2012年下半年，房地产调控政策执行局面部分地方政府将有更大松动，预期改善型客户将得到有序释放。 2、市场发展预估 2 竞争市场分析 2、市场发展预估 推售模式：多元化促销，适时调整推售产品类型，以低于市场预期的价格入市吸引消费者 从2011年下半年本项目周边楼盘的推售模式我们不难看出，多数竞争楼盘推出了低于市场预期的价格产品来吸引消费者，同时采取多元化的促销手段来刺激现场成交，都取得了不错的销售效果；随着市场形势的日益严峻，这种举措将会在2012年普遍上演，价格战在上半年逐渐来开序幕。 大幅降价出现在9-12月， 降价幅度基本在15%左右。 2 竞争市场分析 2、市场发展预估 该项目从5月份开始，推出了精装小户型直降500的活动。 在12月份推出了80套均价5800元/㎡的精装两房，每平米降价约1200元，目前已售完。 本项目在下半年11月份新推出的房源环比直降1000元/㎡。 2 竞争市场分析 2、市场发展预估 本项目在限购后8月份的首次开盘即采用了低于前期每平米300元价格开盘，随后在10月份和12月份又加推了两次房源，并且价格每平米再次下降了500元。 本项目从5月份开始截至目前，每平米降价约1000元。在11-12月每平米降价600-700元，取得了一定的效果。 2 竞争市场分析 2、市场发展预估 本项目在9-11月低价推出新房源，每平米直接降价约700元。 本项目在限购后果断采取降价策略，尤其是11月、12月大幅降价500元/㎡，基本每个月的成交都在100套以上。本项目从三月份以来降幅每平米达到1000元左右。 2 竞争市场分析 方案思路框架 3 经营目标分析 1、营销目标（总计：1795套房源） 住宅：1732套，均价6800元，总销售额为12，1323，8891元； 商业：63套，均价18000元，总销售额为2，0506，0140元； 3 经营目标分析 2、营销难点 本项目所在位置目前配套尚未完善，市场陌生度较高，区域价值尚不能真正突显，住宅均价7000的价格在消费者心里有一定的抗拒性，且在周围楼盘中不具备很强的竞争性； 受一线城市降价风潮的影响，郑州房地产市场也进入了低落期，楼市价格普遍下落，导致消费者观望心理愈演愈烈； 周边竞争楼盘依据市场形势变化相继推出多元化的促销手段和低于市场预期的价格来吸引消费者，本项目的潜在客户资源被相继分解； 对于以上存在的难点，要想顺利完成本项目全年的销售目标实属不易，我们必须在保证本项目利润最大化的基础上，寻求新的营销思路，快速去化与利润最大化相统一。 3 经营目标分析 3、解决策略 考虑到郑州市2012年上半年的市场将会持续低落，下半年开始回暖，我们不妨顺应形势，整体下调年度目标，上半年及时调整产品策略，增加商业供应，以低于市场预期的价格推售出一部分小面积段户型产品，这部分产品以刚需客户为主，后期推售较大面积段户型产品，同时展开多元化的价格促销策略，以改善型产品为主，待形势回暖逐步拉高整个产品的价值体系； 解决策略：下调销售目标+调整产品推售策略+多元化促销方式 * 2012年2月.盛励地产机构 一 宏观背景分析 楼市调控加强，个人住房信息系统的完善将会推进房产税的征收； 1、政策背景（全国） 一 宏观背景分析 楼市调控取得一定成绩，政策将会延续； 1、政策背景（全国） 一 宏观背景分析 楼市调控下增加保障房供给，房产税的征收将会成为一种趋势； 1、政策背景（全国） 一 宏观背景分析 楼市调控进一步加强，短期内将不会取消； 1、政策背景（全国） 一 宏观背景分析 政府工作报告出台，旨在强化楼市调控政策和完善保障房管理措施； 1、政策背景（全国） 1 宏观背景分析 2、市场背景（全国） 去库存化压力较大，房价趋稳，全民投资时代结束； 截至2011年11月底，除广州外8大城市当前存量消化周期都在10个月以上，而9大城市消化周期较2010年年底的平均增幅也达到7.98个月；再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期，未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力。 全国重点城市存量可售周期示意图 1 宏观背景分析 3、2012年全国行情预估（小结） 市场拐点已现，短期市场量价将持续走低 调控政策不放松，后期更多偏向于地方执行 区域未来客户群体中改善性客户较为活跃 量价持续下行，市场回暖仍有望 受政策轮番调控，市场观望日趋严重，市场量价已呈现明显下滑趋势，随着市场淡季的