2018年3月天长市世贸大厦前期营销策划方案135P教学案例.ppt

项目整合推广问题的解决一： 找 到 点 找到“人”、“房”、“生活”的共通点 品味 谈品味有产品众多基础支撑 谈品味可以拔高产品形象，支撑价格愿望 谈品味可以形成项目品牌文化 谈品味可以完成两大营销任务： 1、把项目卖好 2、让企业出名 谈品味好不好？ 项目整合推广问题的解决二：找到核心 品味 找品味的代名词/表征 找到“人”、“房”、“生活”的共通点 咖 啡 喝咖啡是白领代表性文化认同，喝不喝咖啡可以划分出一圈人，自己动手研磨咖啡更是品味的举动，对咖啡文化颇有研究更是一种格调了。咖啡分人啊。 项目整合推广关键点问题的解决：案名表现 咖啡时代 联冠观点：本着专业负责人的态度建议将案名世贸大厦改为咖啡时代 “大厦”给人的主观第1感觉是写字楼，第二感觉大型商场，而本项目为住宅公寓性产品类型，案名概念性不强，容易模糊目标客户，对后期营销环节目标客户心理抗性很大。 案名修改依据 目标客户定位： 生于80年代的 小户型的大跃进 咖啡时代 推广主题语：下载·咖啡生活 1、青春不只是奋斗，还是享受 2、极品居住咖啡时代 核心客户人群洞察： 他们靠毕业几年来的辛苦打拼和理财，积累了可以购买一个自己的小家，而购买这个小家可能叫他们资本消化完毕 他们处于事业和家庭的成长期，对未来有太多的不确定性，随眼他们自信将来会更好，但是初次置业的时候非常的理性，既有自住需求，又有投资的期望，并希望“一步到位”，并尽量延长二次置业的时间 尽管经济客观主导了他们的理性和现实，但作为新生代的消费主力，他们免不了带有“浪漫主义的消费情感”，或多或少的投入在他们对“家”的期待下 他们谨慎的下单前，使他们对“好房子”有好的鉴赏能力，同时他们受广告所传达的气氛感染，因为那能打动内心的感情情怀。 因为初次置业者（居多），他们对“家”的感觉像初恋一样，有些朦胧和美好的想象，也有一些未知的不确实。。。。。。而这个家确实承受很多的—— “梦” “甜蜜” “不安”“ 未知 ”“ 兴奋” 。。。。。。 有点酸酸的、又是值得甜蜜蜜的向往 就像———— “喜欢柠檬清新的感觉，所以一直以来用新鲜的柠檬来泡水。。。。。。” “也许生活就像柠檬，刚吃的时候酸酸的，涩涩的，可回味起来却是甜蜜的，这才是有味道的生活” “。。。。。。夺目的鲜艳的黄色，在重重混沌中刺破而出的清新味道，是积极的态度，活力丰富，酸是一种滋味，不是温暖甜润的味觉，不是给你舒适安逸，而是刺激味蕾，清新知觉” 备用案名： 柠檬空间 另一种表现方式： 赋予品味新的代名词=波菲 波菲公寓 源自英文PERFECT，完美的意思品味是他称，完美是自主性的追求 地段+品味，我们还可以提出： 中央摩卡 针对项目的年轻化定位，根据年青居住群体特殊需求，尽可 能丰富的配置年轻时尚的相关功能区。 建议：在本栋建筑的1、2层商业裙房商业部分设置书吧、咖啡室、影音室等，或者在招商时特别引进某一年轻群体喜好的品牌。 建议：配套设施的丰富化、个性化 联冠观点一配套 建议产品功能的多样化、个性化 联冠观点一功能 项目周边的天发商业中心商业氛围已预热到一定程度，市场中存在办公需求的 群体，建议项目可以预留部分作SOHO家庭式办公，扩大项目的市场覆盖面。 联冠观点一户型建议 调整户型配比，北向户型规划为建筑面积45平方以下迷你一居，南向户型以80平米左右两居（当地需求旺盛）为主，以降低去化风险。 目前现状：目前项目户型面积与功能高度统一，均为小户型单身公寓，除朝向差别外，产品单一。总量200套左右且。 市调情况：小户型公寓产品在天长本地市场为创新产品，天长目前尚无此类产品推出，目前市场主流产品为90平方以上住宅产品，从当地客群结构及市调客户访谈分析来看，对此类过渡性产品需求不旺，全部单一产品去化有一定风险。 户型 凸窗 备注 赠送比例 说明 一房 √ 功能空间合理实用，最大化赠送实用面积 13% 面积创新 两房 √ 布局合理，内部空间最大化利用 11% 空间优化 物业类型 户型 面积区间 户均面积 面积配比 公寓 一房 40-60 50 50% 两房 70—90 80 50% 公寓产品户型配比 户型建议 联冠观点一户型配比 主力户型户型示意 户型建议 本案主力户型采用40-60平米一房； 1房户型方正，独立厨房增加居家氛围 联冠观点一户型建议 一房户型参考借鉴 公寓产品设计建议 次级少量边缘居住户型示意 户型建议 本案次级户型采用二房，面积段控制在70-90平