2018上街房地产市场概况研究分析教学案例.pptVIP

项目定位-面貌分析 本案 丹江路面貌，在项目西边有一发电厂 丹江路与登封路交叉口向北面貌 项目东边是建业和亚星合作开发的幸和群岛 峡窝镇便民服务大厅和计划生育中心 全友家私 登封路南面貌 市政规划发展特点 项目位于中原区规划的宜居职教城区，按照规划宜居职教城将于2015年正式竣工，未来发展前景好。 项目区位特征及地块条件 上街区的郊区，区域发展缓慢，人流量少，以村庄为主。地块三面邻路，南面漓江路正在规划中，交通出行方便，地块平整，利于开发和提高容积。项目西边有发电厂，电网密集，不利于居住。 项目周边现状特点 现阶段周边生活配套设施不完善，区域内市政教育单位有峡窝镇的便民服务大厅和计划生育中心，商业有全友家私和少量超市门店，项目东侧是建业和亚星集团集体开发的幸和群岛项目，现暂未开工。 项目定位依据 项目未来发展机遇 随着2015年宜居职教城的正式竣工，届时，可吸纳并解决5万人的配套三产服务及就业问题。以及项目紧邻东侧的建业亚星集团开发的幸和群岛的开发建设，区域面貌将会得到改善，人流量增大，居住氛围逐渐形成，将会重新引导上街区居民的购房选择，为本项目的发展带来更多发展机会。 项目定位依据 项目定位目的 目的一：与职教城建设相呼应，满足上街及周边居民的住房需求。 目的二：提高项目竞争力，避免与市场热点产品的竞争，能够满足开发商对于资金和收益率的需求。 项目档次定位 项目处于上街新区宜居职教城，区域规划布局了六大组团——高等职业教育组团、实习工厂及工业集聚区组团、江南水乡旅游休闲组团、合村并城及商业地产组团、汜水河花卉产业组团、五云山山地运动休闲度假组团，定位中高端。 通过调研中了解，上街在售楼盘规划品质高端，产品形态多元化发展，有普通多层，电梯洋房，别墅，小高层和高层。紧邻项目又是建业和亚星集团一起开发的幸和群岛项目，建业和亚星集团在上街区的影响力大，以开发中高端住宅为主。 故而本项目定位为上街新区中高端的人居典范住宅项目。 上街房地产市场概况研究分析 939亩，16万/亩，楼面地价156元/㎡ 24亩，16万/亩，楼面地价165元/㎡ 2011-2012.3上街土地出让分析 上街新城区出入土地未来可投放总建面积是105.2万㎡。 本案 15亩，61万/亩，楼面地价102元/㎡ 112亩，53万/亩，楼面地价261元/㎡ 85亩，32万/亩，楼面地价164元/㎡ 84亩，49万/亩，楼面地价247元/㎡ 45亩，49万/亩，楼面地价245元/㎡ 78亩，43万/亩，楼面地价213元/㎡ 10亩，31万/亩，楼面地价229元/㎡ 85亩，39万/亩，楼面地价235元/㎡ 68亩，44万/亩，楼面地价296元/㎡ 238亩，42万/亩，楼面地价208元/㎡ 46亩，60万/亩，楼面地价229元/㎡ 119亩，92万/亩，楼面地价585元/㎡ 20亩，40万/亩，楼面地价202元/㎡ 69亩，39万/亩，楼面地价196元/㎡ 16亩，42万/亩，楼面地价212元/㎡ 市区出让土地未来可投放总建面积是229万㎡。 本案 2011-2012.3上街土地出让分析 〈40万/亩 40－50万/亩 〉50万/亩 2011-2012.3上街土地出让分析总结 开发热点：从市场土地出让量体分布来看，市区依然是未来房地产开发热点，未来可投放市场量体有229万㎡，上街新城区只有105.2万㎡。 竞争压力：未来市区和新城区可投放量体一共是334.2万㎡，可开发建筑体量大，且市区项目分布密集，竞争激烈。 土地成本：上街市区的土地成交金额多集中在40-50万元/亩，有三块位于老城区的土地成交价格较高，在53万元-92万元/亩。本案土地的成本在43-49万元/亩，处于市场主流价格段内。 贰：上街房地产市场分析 上街楼盘分布及价格区间调查 翡翠城 高层 3700 德宝城墅 退台洋房 3700 龙吟世家 电梯洋房、小高、高层 未售 乐福国际 小高、高层 3600 理想城 多层、高层 多层4200 高层3600 建业森林半岛 电梯多层 4500 亚星江南小镇 洋房 5000 溪畔美域 联排、洋房 小高、高层 未售 本案 单位：元/㎡ 上街重点个案分析综述 楼盘概况：目前市场在售项目较少，并多集中在许昌路与金华路沿线。 楼盘形态：建筑形态多样，涵盖退台洋房、电梯洋房，小高层、高层和联排别墅，其中以高层为主。 楼盘产品：三房为主，面积分布在100-160㎡，集中分布在110-130㎡，但小面积三房去化率较高。 楼盘价格：市场高层均价在3600-3700元/㎡，德宝城墅的退台洋房价格在3700，建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在5000元/㎡左右，别墅在15000元/㎡。 楼盘客层：主要为以周边县市客户为主，及部分巩义客户