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保障房住宅产业化建设的模式融资问题的探讨 　　[提要] 保障房建设在我国已全面展开，住宅产业化发展是趋势。本文分析保障房的住宅产业化建设模式，提出以产业化建设模式建设保障房的融资建议。 　　关键词：保障房；住宅产业化；融资建议 　　中图分类号：F83 文献标识码：A 　　收录日期：2012年7月18日 　　一、引言 　　（一）我国保障性住房建设现状。根据2010年住房和城乡建设部等六部委联合印发的《关于做好住房保障规划编制的通知》，到2012年末需要基本解决1，540万户人均住房建筑面积10m2（含）以下低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13m2以下低收入住房困难家庭基本得到保障。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，未来五年要建设城镇保障性安居工程3，600万套，2011年1，000万套，2012年1，000万套，后面三年还有1，600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。但2012年我国计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。较“十二五规划”的1，000万套目标保障性安居工程下调了20%～30%。 　　（二）我国住宅产业化发展现状。住宅产业化是指采用工业化方式生产住宅，其主旨是通过改变机械化程度不高和粗放式生产的传统住宅产业，大幅度提高住宅建设、管理的劳动生产率，降低住宅生产和使用成本，全面提升住宅质量。住宅产业化的本质就是利用科技密集型的现代化、规模化工业生产方式取代劳动密集型的传统粗放手工生产方式的住宅生产方式的变革。 　　目前，住宅产业化对我国经济发展的重要意义已经为大家所公认，国家级省级地方政府也都建立了住宅产业化促进中心，且相继有十个住宅产业化基地被批准建立，但是我国住宅产业化的进程仍然处于初级水平，远远落后于世界上的发达国家，主要表现是工厂化住宅的建设总量相当低，而国外发达国家的该类住宅产品已经普及到社会各个阶层。 　　二、保障性住房的住宅产业化建设模式分析 　　保障房与住宅产业化密切配合，互惠互利。一是在保障房建设中发展住宅产业化，依据保障房户型小、结构较为简单的特点，易于率先融入产业化的理念和内容，不仅有利于提高保障房质量和性能，还有利于形成日趋完善的住宅建设结构体系和部品体系，提高住宅的质量和性能；二是时代要求以产业化推进保障房建设。我国一些大城市建设面临着资源短缺、环境承载力严重透支的窘境；加之建筑工人的工资成倍增加，施工现场环保要求日趋严格，这些都迫使我们要推进能够实现“四节一环保”的住宅产业化。 　　Alexander曾经给出了模式的经典定义：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。即模式是一种指导，在一个良好的指导下，有助于你得到解决问题的最佳方法，达到事半功倍的效果。因此，保障性住房的住宅产业化建设模式就是适合保障房在大规模建设阶段中的模式，该模式应该是解决这一阶段保障房建设中存在的各类问题的核心方法。 　　（一）设计方面。保障房的建筑立面设计相对比较简单，变化少，并且户型、建筑面积基本固定。住宅产业化建设模式是以住宅为最终产品，做到住宅开发设计定型化、标准化，产业化建设模式的优点与保障房的特点相适应，可以更好地促进保障房的建设。 　　（二）施工方面。推进住宅产业化可以大大缩短设计和现场施工的时间，加快建设速度。我国传统的住宅建设方式效率低下，建筑工人产量仅为28平方米/人·年左右，发达国家可达150平方米/人·年左右。采用现代化的生产方式，将大大提高住宅建设的速度，工期至少能缩短1/3。 　　（三）成本方面。住宅产业化是以模块化为基础的大规模定制生产，住宅的构件部品在工厂成批量生产，现场施工实行高度机械化装配，体现规模化和工业化的优势，可以大量减少人工成本，形成规模以后，工程项目综合造价节省15%以上，按照“十二五”期间3，600万套、总投资5万亿元匡算，可节省投资7，500亿元。 　　（四）品质方面。住宅产业化是以标准化、系列化和工业化为前提，使得保障房在工厂按照标准进行制造成为可能，而且能够保证部件生产的同质化，避免构件尺寸不符合设计要求而产生的裂缝，较好地解决厨房、卫生间漏水和窗台、外墙渗水，水电管线及消防设施存在安全隐患等传统施工方式存在的通病，同时可以保证装修质量和方便使用过程中部品的维修更换，全面提高保障房的品质。 　　三、保障房的住宅产业化建设模式融资问题分析 　　在采用住宅产业化建设模式建设的各类保障房中，经济适用房和两限房最终要出售给个人，产权清晰，资金回笼有保障，特别是两限房，配套的商业设施部分还有收益，拥有一定的利润空间，因此开发商建设积极性相对较高。政府可以通过及时划拨建设用地、适当修改土地出让条件或者通过配建的方式，以牺牲较小的经济利益即