人口老龄化背景下养老地产市场需求意愿及的影响因素的研究.docVIP

人口老龄化背景下养老地产市场需求意愿及的影响因素的研究 　　摘 要：近年来，我国养老地产发展迅速，但同时出现了中低端项目“一床难求”与高端项目“乏人问津”的矛盾局面。在此背景下，本文通过实地调研苏州市市区老年人对养老地产的市场需求，并基于Probit模型深入分析发现：城市老年人对养老地产的需求旺盛，但基本处于潜在需求阶段，受年龄、身体状况、职业和收入等因素影响。据此，提出转变老年人的传统养老观念、多层次发展养老地产以及将老年人对养老地产的潜在需求显现化等对策建议，从而释放老年人对养老地产的潜在需求。 　　关键词：养老地产；市场需求；影响因素；需求释放 　　中图分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2015）11-0074-05 　　我国已经进入老龄化社会的阶段，随着社会经济的发展以及“421”结构家庭日益成为社会主体，相对单一的养老模式很难满足老年人日益增长的物质生活和精神生活的需求，而养老地产在很大程度上可以弥补这一不足，研究养老地产的市场需求具有重要的理论和现实意义。 　　一、文献综述 　　国外研究中，裘和霍（Rebecca L.H.Chiu和Michael H.C.Ho，2006）指出对于老年人住房承受能力的传统分析指标存在缺陷，通过对老年人退休前工资、住房安置以及住宅需求进行建模分析，得出住宅出租是最符合市场效率的方式。韦斯特霍尔姆（Westerholm B.，2009）通过对瑞典老年人需求的实证研究，得出老年人对高级住宅的需求日益增加。对于年老体弱的老人，他们感到焦虑和不安全，需要新型庇护住所，在这里老人有机会获得公共住所的饭菜、工作人员和活动等各项服务。同时，研究得出对于患有老年痴呆症或其他疾病的老人而言，社会缺乏可以提供24小时医疗保健的新型养老院。 　　国内研究中，王峰、王要武（2006）指出经济因素和社会因素是影响消费市场的主要因素，具体包括居民收入水平、人口数量和人口结构、观念以及宏观政策，并指出小户型住宅、老年住宅和节能住宅需求旺盛。梁文静（2008）通过实地问卷调研，对徐州的老年住宅市场需求进行分析，得出有效需求远大于有效供给的结论，提出在考虑未来需求变动的因素下增加对老年住宅的多样化供给。周璐、吴梦宸和黄?Z（2010）以湖北省武汉市为个案，通过大量数据对中国老年公寓市场需求进行了分析，提出了中国老年公寓市场的优势，如有利于改善中国房地产企业不合理的投资结构、竞争程度低、养老观念改变等。高雅琦（2014）对成都市的养老地产市场需求进行了实证研究，通过定性与定量的方法研究了养老地产需求的影响因素，并预测出未来养老市场需求巨大，应该大力发展养老事业。 　　从国内外现有对养老地产市场需求方面研究成果看，研究范围相对较广、研究文献较为丰富，但研究还存在以下两个方面的问题：一是国内研究中研究对象基本局限于北京、上海、广州等国内一线城市的实证研究，缺乏对其他老龄化比较严重的城市进行研究。二是研究方法上大多数是定性分析，虽有案例进行实证分析，但是缺少科学性的模型辅助分析，研究结果缺乏可信度。 　　二、苏州市养老地产发展现状及居民购买养老地产意愿分析 　　（一）养老地产发展现状 　　随着养老需求的不断增长，苏州市养老机构数以及养老床位数呈逐年增加的趋势。2011―2013年，养老机构床位数平均每年增长20%左右，其中2012年激增50%。截至2013年底，全市有各类养老机构213家、养老床位数51840张，其中在院人数24751人、入住率为47.74%，千位老人拥有床位数达到34.34张（见表1）。 　　表1：2011―2013年苏州市养老机构数及床位数 　　[年份＼养老机构数（个）＼机构增长率（%）＼床位数 　　（张）＼床位数增长率 （%）＼在院人数 （人）＼入住率 （%）＼2011＼179＼10.49＼30809＼21.03＼19369＼62.87＼2012＼205＼14.53＼46223＼50.03＼24327＼52.63＼2013＼213＼3.9＼51840＼12.15＼24751＼47.74＼] 　　资料来源：根据《苏州统计年鉴》（2009―2013年）资料整理。 　　1. 中心城区“一床难求”。中心城区内养老机构由于在环境、设施等方面条件较好，吸引众多老年人争相入住，出现了“一床难求”的局面。以姑苏区的“沧浪银色家园”为例，这是一所公办的养老机构，公寓内环境优美、设施一流且一应俱全，设计床位166张，收费标准为每人每月1530元。正由于其地理位置以及设施等方面的优势，所以床位常年供不应求，如要入住需提前一年左右进行预约服务。 　　2. 外围城区入住率较低。位于外围城区的养老机构在环境、设施等方面相对而言也不错，价格相对于市区也较低，但是入住率并