2018年北京市平谷区远洋平谷马坊镇3块住宅项目整体定位报告教学案例.pptxVIP

远洋地产 平谷马坊镇项目整体定位、开发策略及项目亮点2011年4月偉 業 顧 問 ? 2010 B.A.Conulting.项目整体定位平谷首席臻品大盘开发第 页项目开发原则开发规模三块地整体考虑，联动打造，45万㎡去化周期2012-2016年，4-5年销售完毕开发要求三块地同时启动，兼顾政府硬性要求客户群体近期以当地经济实力强劲人群，远期泛北京客户项目定位平谷区首席高端品质住宅项目第 页项目开发政策背景楼市调控频出市场成交低迷，但价格未见松动，组合拳将再出击，2011年下半年将见效果。未来2012年秋季政府换届，有望调整或改变调控方向。长远来看，房地产调控不会持续进行。3月全国房地产市场退烧，但尚不明确 房地产信贷政策将再度加码3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，但依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5% 。2011年以来，受通货膨胀的压力以及房地产调控措施的趋严，银行贷款和资本市场再融资将日益收紧，众多 信贷政策将迫使消费者购房成本增加，延缓置业想法直至房价回归理性状态。北京加大公租房、定向安置房等供给力度2012-2013年，国家领导人换届有望调整楼市措施计划供应住宅用地2550公顷中安排保障房用地1330公顷，比去年增加6%，从而确保保障房用地供应量不低于住宅用地供应总量的50% 2012年秋季，党的第十八次全国代表大会选举出新的党中央领导集体；2013年春季，十二届全国人大一次会议选举出新的国家领导集体。楼市调控定会随政府换届而调整。第 页项目用地价值评价由于用地条件限制，A地块与B09+B05（合为一体）地块自然分割，建议A、B地块依据客观条件，各采取不同的开发策略。京 平 高 速B05地块地块规划指标地块名称用地规模(㎡)地上建筑规模(㎡)容积率控制高度(米)A1287701833721.2/1.845/60B09、B101376701652041.260B05657781061681.860密 三 路B09、B10地块A地块A地块部分及B09-10地块容积率为1.2，存在产品组合可能性，产品结构相对灵活；B05、A03-02容积率1.8，产品类型基本为小高层，产品组合灵活性较弱。第 页项目用地价值评价交通环境分析：马坊镇为平谷门户，A地块位于马坊镇窗口位置，A、B05及B09-10地块整体通达性便利，交通联系较高。京 平 高 速打铁庄出口为京平高速进入平谷的首个出口，本项目位于该出口南向500米左右区域，A地块具有良好的展示性和交通通达性；密三路级别高，连通密云、平谷、三河，并为马坊镇主干道，即综合商业街，且路况较好，A、B地块分别位于该干道的西侧和东侧；规划中的府前街为城市横向主干道，加强两地块的联系，使两者交通更加畅达。密 三 路小 梨 路小 梨 路B地块府前街(规划中)A地块府前街(规划中)第 页项目用地价值评价用地四至及景观资源：A地块南侧小龙河为城市重点景观带，水景资源优势突出，对用地价值提升较大；B05及B09-10地块东侧亦有一定水系资源，规模相对滞后，但同样具有一定优势。B地块地块北侧待征地和京平高速地块东侧自然林地地块东侧城市主干道密三路A地块地块西北侧回迁房居住区 A地块：东侧紧临密三路，拥有最佳交通资源；南侧水景资源颇佳，为提升地块品质提供了有效着力点；北侧面临京平高速，成为项目最醒目展示面； B地块：东侧存在自然林地，向东可远眺山脉，视野极为开阔，且拥有自然水系资源，为地块的优雅环境打造提供客观条件。地块西北侧回迁房居住区会影响临近区域的居住品质。地块南侧生态河与绿林带第 页用地价值及溢价能力:项目用地价值评价区域环境交通环境资源产品可能性溢价能力用地评价A地块北侧为北大附中，东侧为密三路，城市感较强交通最为便利，展示型好南侧尽力城市景观轴线，环境舒适度较高存在组合的可能，产品定位空间较大交通便捷、展示面佳、紧邻水系景观，产品组合灵活，溢价空间巨大优B09、B10地块东侧临河，距离镇政府较近，未来环境改善提升较大小梨路已开通，交通便利濒临河畔及绿化带，能观山景容积率1.2，具有进行产品组合的基础交通便利，有一定的景观资源，溢价空间较大良B05地块位于回迁房旁边，品质略受影响小梨路已开通，交通便利濒临河畔及绿化带，能观山景容积率最高，体量最小，产品组合可能很小交通便利，地块西北侧有干扰，溢价空间有限一般B09-10地块B05地块A地块第 页项目整体开发策略A地块具有较强的溢价能力，建议项目后期进行开发。B地块先期开发。项目整体开发策略第一阶段+满足项目前期回款的要求B09-10地块B05地块A地块第二阶段实现项目后