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以销售周期代替空置率可行性研究 　　1998年个人住房分配制度改革以来，我国城市的商品住宅市场有长足的发展，并而北京的房地产市场在申奥成功的利好消息刺激下，商品住宅开发面积与销售价格都呈井喷式增长，成为商品住宅价格上涨的典型城市，房地产市场的轻微波动都成为全社会关注的焦点。据相关部门统计数据表明：2001年至2006年北京房地产市场累计完成投资额7693.9亿元，年均增长17%，商品住宅销售年均增长22%，北京房屋销售价格指数累计上涨22.9%。国家加强了对房地产市场的监控，建立了空置率以反应房地产市场供需情况，防止泡沫，但是近年来学者却对这一指标的统计口径及有效程度提出了质疑。 　　Denise Dipasquale和William C.Wheaton在《城市经济学与房地产市场》一书中将住宅空置定义为住宅正在出售或出租，并且排除了临时性或季节性的第二住所，同时统计空置面积和销售数量的单位用的均是套数而不是面积，这一点与国内的以面积作为单位的空置的统计有很大不同。此外书中对于销售时间与价格增长率的数据收集期通常长达20至30年，其间市场经历了数个完整的房地产市场从繁荣到萧条再到复苏的周期，销售周期与房地产市场供需情况的关系及其预警作用表现的更加明显。国内对于销售周期的研究以刘洪玉的《销售周期――一个比空置率更能反应住宅市场的指标》为代表，文中使用的数据是2000年和2001年的数据，当时北京的房地产市场发展水平与现在不可同日而语。2005年8月起，北京市商品房销售面积和销售额采用新统计口径，包括期房销售和现房销售，原“销售给个人”相关指标不再统计。与原来统计口径下的“实际销售面积”相比存在如下关系：“现房销售面积”小于或等于以前的“实际销售面积”。2006年5月起，北京市房地产交易部门停止公布房屋平均成交价格，而是由统计局统一公布房屋价格指数，而且是月度累计值，这与按月统计的销售周期就不能匹配。 　　鉴于上述原因，本文将主要关注2004年至2007年北京地区的销售周期数据来检测这一指标是否已然对当前的房地产市场具有指导意义。之所以集中搜集一个城市的数据是因为房地产是地域性非常强的行业，北京市的相关统计制度比较完善，而其房地产市场也是全国关注的焦点。此外，文章中还搜集了北京市房地产交易网和北京市统计信息网中目前可得的2006年5月之后的期房销售数据以进一步探索建立期房销售周期的意义及可能性。 　　 　　一、数据处理 　　 　　由于1月和2月数据的缺失，文章中每年的数据均是自3月开始统计当年第一季度的平均值，其中2004年至2006年的数据为3至12月的数据，2007年为3至11月的数据。 　　Denise Dipasquale和William C.Wheaton书中的公式为：销售周期=空置面积/销售速度。但是这一公式并不完全适用我国的房地产市场，尤其对于北京这样的大城市来说，每年大量外来人口到城市定居，对住房的需求有增无减，市场上房屋供给仍是以新房为主，二手房市场始终不够活跃而且销售和存量面积都缺乏官方的统计数据。所以本文借鉴的是刘洪玉在《吸纳周期――一个比空置率更能反应住宅市场的指标》一文中采用的公式： 　　 　　对现有数据进行加工： 　　(一)上期空置面积 　　在Denise Dipasquale和William C.Wheaton的书中，空置面积即为本期市场上可租可售的房屋数量。由于本文只针对2004年至2007年的新建成商品住宅的销售周期进行研究，因此以2004年之前3年市场上竣工面积和销售面积之差为上期空置面积，而未考虑存量房市场中的可出租面积，取之前3年为限是因为完整的房地产销售周期大约在3年，经过计算，2001年至2003年销售面积和竣工面积之差为897.38万平方米。 　　(二)本期新增面积 　　文章中的本期新增面积采用的是中经网月度新竣工住宅面积，将月度累计值换算为每月的月度新竣工面积值，表示本月市场上新增的可供销售的商品住宅的面积，要注明的是这里忽略了从竣工到正式销售的时间差距，将竣工面积视作当月可以上市销售的面积。 　　(三)本期销售速度 　　本期销售速度即每月的销售面积，其计算方法基本同于本期新增面积，采用的也是中经网的月度销售数据，将累计值经过逐月相减得出当月销售面积。 　　(四)住宅平均价格 　　住宅平均价格是利用中经网的统计数据中的月度销售额和销售面积，二者相除得到的北京市月度的商品住宅平均价格。 　　 　　二、统计分析 　　 　　在计算第一期即2004年1-3月的平均销售周期时，将2001年至2003年的累计空置面积897.38万平方米与1-3月累计的新竣工面积(1-3月累计值，因1、2月数据缺失无法计算，只能统计一季度的平均销售周期，下同)相加，除以