2018年6月西安高新地产灞桥项目定位深化报告202p资料教程.ppt

`;整体定位 价值挖掘，发展研判;土地;战略需求;;市场站位;定位背景—土地;有利因素 浐灞生态区板块内，居住配套集中区。 临近灞河，水景资源明显。 三面市政绿地有利于景观打造。 紧靠三环，交通可达性强。 国际港务区门户位置。;扬长补短，发挥优势。;定位背景—客户;第一类：追求舒适生活的享受主义者 40-50岁，具有很强的支付能力，重视居住环境的原生态、舒适性，重视地段价值，向往圈层感和标签感，有独特的审美和品位。 第二类：重视家庭生活及居住环境的活跃长者 50～60岁，支付能力较强，健康养老，希望远离城市居住，享受品质较高的生态居住环境，三代同堂，需求面积较大。 第三类：追求生活品质的产品主义者 35-45岁，城市中产，有良好的发展预期，重视产品品质、居住舒适度和总价，向往标签感和身份感。 第四类：区域产业客群 区域板??内的客户，因工作地点而选择，主要为项目周边学校教师、医院医生、政府公务员以及国际港务区工作人员等。 第五类：投资客户 来自于陕北等区域，看重浐灞的成长性，未来可考虑迁入。;;需求导向;富贵之家;富贵之家—客户居住需求分析;客户年龄在30-42岁，城市中阶级，孩子年龄在0-17岁，从事社会中高层职业，事业处于上升期； 家庭人口在3-4人，居住于150平米以上的城市住宅； 家中普遍拥有一辆私家车； 孩子良好的发展是家庭的重要目标，父母努力的工作，为的是孩子的未来； 希望孩子拥有更好的生活条件以及学习条件，重视产品的居住环境以及住所周边是否具有优秀的教育配套； 具有较高的文化品味，对休闲配套设施较为重视。重视产品品质、居住舒适度和总价；;事业处于上升期，早上起床后匆匆吃过早餐，送孩子前往附近的学校上学，而后开始一天忙碌的工作； 晚上经常会有应酬，轮流去接孩子放学，回家为孩子做饭，之后指导孩子完成功课； 有独特的品味与爱好，喜好读书，喜欢在书房静静思考。 早上和傍晚与孩子一起到社区内部或河边散步、会所一起锻炼身体，享受天伦之乐；让孩子感受周边的居住氛围，希望孩子能够在良好的生活环境中培养好的生活习惯。 拥有自己的小圈子，定期会在家里或周边举行小型的聚会。;望子成龙—客户居住需求分析;客户年龄在50-60岁，在职或已经退休在家，希望远离城市居住，享受品质较高的生态居住环境； 孝敬老人：为了老人就医便利，父母年纪大了，想同住 自我享受：老人辛苦一辈子，想买个房子自己享受 活跃长者：高收入、社会认同的成功人士 家庭人口在2-7人，三代同堂居住于200平米以上的别墅或城市住宅，空巢家庭居住于100平米以上的城市住宅； 三代同堂是父母年纪大了，年轻人为了照顾老人，想同住便于照顾老人； 空巢家庭式老年人忙碌一生，希望买一处环境优雅的房子享受一下；;早上起床吃过早餐，与老伴到附近的公园或社区内晨练，享受阳光，享受良好的居住环境，最美不过夕阳红。 中午吃过午饭后午休，在阳光下午憩，下午的前往附近的老年人活动中心，享受乐趣。 喜好读书、书法或京剧艺术等，经常参加会有一些同道中人家中一起切磋。 年纪大了，身体健康是儿女的福气，定期会去附近医院检查身体。 每逢周末或假期孩子们放假，孩子们会回来看望父母，选择在家里或周边就餐，全家其乐融融；;预计购买产品类型：洋房（160以上三代居）、高层（90-120平米左右） 社区景观方面：注重临河景观打造以及社区内部小环境的打造，空气质量好，周围有大片园林或绿地，从而适宜老年人居住和活动； 物业管理方面：物业公司应具有专门为老人服务的项目，如老人的护工服务、家务服务等； 生活配套方面：生活配套方面需求超市、医疗站、菜场等满足基本的生活需求，尤其是医疗场所，应为市级的重点医疗机构，便于老年人检查以及治疗； 会所配套方面：设有专门为老年人准备的活动设施及娱乐场所，老有所乐。 户型设计方面：注重产品的品质及设计，希望对卧室等私人空间的采光性进行着重的设计。; 首先，园林景观是客户关注度最高的价值点，应重点打造，成为项目溢价主要手段 其次，作为近郊大盘，社区配套是重要的关注点，尤其是教育配套，应当成为项目价值提升的重点； 再次，客户比较关注户型，但是对于户型设计的要求并不高，仅仅是采光通风，强调实用性； 最后，客户对于科技智能化和精装修要求最低，因此这两点应慎重选择。;;完善的社区配套是客户关注的重点;客户关注的户型面积段在120平米以上，以三居室以上户型为主。 在满足南北通透的前提下，可做少许偏转。 客户比较注重客厅与卧室的品质，要求南向卧室。;客户需求点总结;项目定位关键词;项目定位思考;项目灵魂挖掘;项目灵魂挖掘;运河柳;桥文化——灞桥：盛世灞桥，灞桥风雪。;项目灵魂挖掘;项目灵魂注入;江南，一个清秀淡雅、绝美迷离的字眼，一方心驰神往、荡气回肠的隽逸胜地，想到它、听到它，就不禁想起了千百年