2018昊嘉置业临平西泠啤酒厂地块营销策划报告130P研究报告.ppt

梧桐蓝山 本案 按照市场比较法，参考目前高端公寓市场静态价格，测算出本案90方产品市场静态价格约为：15392元/平方米 90方产品：在市场均价基准之上，上浮10%，突破17000元/平方米！ 按照市场比较法，参考目前高端公寓市场静态价格，测算出本案125方产品市场静态价格约为： ：18362元/平方米? 125方产品：在市场均价基准之上，上浮10%，突破20000元/平方米！ 本案价格建议 赞成香颂 金都夏宫 绿城玉园 康城一品 野风珑园 金帝海珀 对此，同策非常有信心！ 参照项目分布图 * 四至因素细分 北：山景、科技馆、区委党校 南：旧小区 西：原机械长（含四监狱） 东：沿街商铺 依噪音、观感、私密性因素考虑： 中北东南西 区域分级 中级 次优 次优 中级 次优 中级 中级 最优 较差 较差 最优：项目中心位置，享中央景观 次优：享部分景观，视线不遮挡 中级：享部分景观，但入口处可能产 生部分噪音 较差：南面老小区视眼较差 产品分级 较差 * 依据楼栋所在位置的优劣排序如下： 楼栋位置排名 1 2 3 4 5 9 7 6 4 8 14 12 10 6#7#11#10#12#8#4#9#5#2#1#3# 11 楼栋优劣势排序原则： 沿一条马路的楼房优于沿两条马路的楼房； 一侧沿路的楼房优于整栋沿路楼房； 沿小马路的楼房优于沿大马路的楼房； 有景观的楼房优于无景观楼房； 楼间距大的楼房优于楼间距小的楼房。 楼栋户型分布 序号 户型 面积 套数 总面积 户型比 B1 126.05㎡ 152 19760 21.5% B2 121.44㎡ 282 32049 40.3% A1 89.74㎡ 100 8700 14.2% A2 90.28㎡ 168 14280 23.9% 702 74789 100% 1 2 3 4 5 9 7 6 4 8 14 12 10 11 * 楼栋户型配比 楼栋户型配比 　 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 合计 套数 A1-32 A1A2A3A4各34 套 A1-34 B1-16 B1-18 B1-16 B1-16 B1-18 B1-18 B1-17 B1-16 B1-16 A2-32 A2-34 B2-16 B2-18 B2-36 B2-36 B2-36 B2-18 B2-91 B2-16 B2-16 套总数 64 136 68 32 36 52 52 54 36 108 32 32 702 面积（㎡） 5760.64 12259.7 6120.68 3959.84 4208.82 6145.76 6145.76 6271.81 4208.82 12460.64 3959.84 3959.84 75462.2 3#5#楼 2010年11月 开盘时间 销售期限 2011.12 104套 销售套数 销售面积（㎡） 约10329.5 大户型18000 小户型15500 销售均价（元） 销售总价（万元） 17064 销售策略 大小产品搭配，户型选择丰富，理性定价，控制总价范围，营造首开热销局面保证开盘销售率 第 一 次 推 售 方 案 89.74㎡ 90.28㎡ 126.05㎡ 121.44㎡ 3# 5# 1#4#楼 2011年1月 开盘时间 销售期限 2011.2 约96套 销售套数 销售面积（㎡） 约9720 大户型18300 小户型16300 销售均价（元） 销售总价（万元） 16636 销售策略 大小户型产品搭配，户型选择丰富，持续销售 第 二 次 推 售 方 案 89.74㎡ 90.28㎡ 126.05㎡ 121.44㎡ 1# 4# 2#楼 2011年3月 开盘时间 销售期限 2011.5 约136套 销售套数 销售面积（㎡） 约12259.7 小户型17000 销售均价（元） 销售总价（万元） 20842 销售策略 应对刚需客户，进行小户型产品集中销售，维持市场热销局面。 第 三 次 推 售 方 案 89.74㎡ 90.28㎡ 2# 9#12#楼 2011年5月 开盘时间 销售期限 2011.6 约68套 销售套数 销售面积（㎡） 约8167 大户型18600 销售均价（元） 销售总价（万元） 15194 销售策略 中期推出均质产品，利用5月房交会，平稳拉升项目整体价格，持续销售 126.05㎡ 121.44㎡ 12# 126.05㎡ 121.44㎡ 9# 第 四 次 推 售 方 案 10#楼 2011年6月 开盘时间 销售期限 2011.8 约108套 销售套数 销售面积（㎡） 约12460.64 大户型18900 销售均价（元） 销售总价（万元） 23551 销售