2018菏泽商业项目调查报告48p教学案例.pptVIP

项目商业定位方向 项目定位方向 1 2 3 4 项目周边客群是目标消费主要群体，增强参与性，以适应目标客户的心理需求 将大型超市引入项目，吸 引更多的消费客群，提升 人气 特色餐饮、休闲、娱乐为 主业态，提升人气，增强 商业活力 配套多元化经营，打造区域内消费人群必来的消费场所 以大型超市的融入、特色餐饮、休闲娱乐、酒店、影院、社区配套为 主业态，通过区域内需求的多元化经营来吸引消费客群。 面对市场目前的现状，结合项目周边概况、消费人群，我们将立足于将项目经营成“大型超市、餐饮、休闲娱乐、酒店、影院、大社区配套”的 “菏泽西城区主题商业目的服务消费”，即： 集中性大型，以“大型商超、多元餐饮”为鲜明主题，辅以“休闲娱乐、酒店、影院、大社区配套”，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的菏泽城西消费巨无霸。 项目商业整体定位 业态定位建议 中 华 路 西安路 招商大型超市。 a.二三层招商超 市，一层出售 b.整体招商超市 针对不同消 费群体的多 元餐饮 尽量将回迁户归 拢在某个区域， 招商影院、量贩 KTV、城市酒店 ，沿街辅以银行 、邮政、眼镜、 药店等。 教育培训机构 诊所、洗衣店、面包房、礼品、鲜花、摄影、音像制品、药店等 中档服饰鞋帽专卖 商业销售策略 那么我们如何来做如此大体量商业的销售？ 招商先行，主力店优先，以点带面，以主力店带动整体商业的招商销售。建立商业运营管理体系，统一经营管理。 建议开发商先期处理好中华路整栋商业北侧回迁户归拢，持有商业二、三层，待发展成熟后在进行销售或继续持有。这样也有利于整体商业格局的打造。 中华路南侧整体招商大型超市，或仅二、三层招商，一层用于销售， 为促进商业销售进度，采取带租约销售、直接销售、只租不卖等 多种营销方式组合，满足多种投资者需求，灵活操作，扩大客源，进而实现商业逐一消化。 主力店的进驻，是提升 项目投资信心的有效手 段。在项目前期，主要 是通过对主力店和大品 牌店的招商，蓄积客户 ，树立项目良好的品牌 形象，吸引更多的投资 客户，带动项目的销售。 招商先行，是开发商实 力和信心的表现，通过 良好的招商造势，体现 开发商持续经营、做旺 商街的责任心，带动销 售的火热进行；由招商 先行可以带来“未开先 旺”、“永续经营”的商 街效应，可以刺激观望 型投资客的购买欲望， 增强其投资信心。 项目商业价值 那么我们的商业价值几何？ 周边租赁价格 周边在售项目 项目的租金和价格我们将参考周边商铺租赁价格及在售项目， 同时结合本项目自身的条件进行预估。 菏泽项目调查报告（商业部分） 温州尺度房产营销策划有限公司 2013年3月 行政区划 菏泽行政区划图 菏泽市南北长157 公里，东西宽140 公里，总面积12238.62 平方公里。 200年6月，经国务院批准撤地设市，下辖定陶、曹县、成武、单县、巨 野、郓城、鄄城、东明八县和牡丹区、经济开发区。 城市人口 城市人口增长稳定，但城市常住人口变化较大，外向劳务输出情况较明显。 2007-2011年菏泽市人口处于缓慢稳定上涨状态，2011年比2007年增长 1.9%； 菏泽市区人口自2007年以来始终处于上升趋势，2010年市区人口达147 万人左右。 城市交通 铁路 京九铁路与新亚欧大陆桥在菏泽 “十字“交汇; 高速 日兰（日南）、日东、济广等多 条高速在菏泽境内相互交错，220、 327两条国道横贯菏泽市区，105、 106两条国道自菏泽市域南北纵向 而过，城市对外高速交通条件十分 发达； 机场 济南、郑州两大国际机场均在5 小时车程之内，另有济宁机场近在 咫尺。 GDP发展 城市经济发展较落后，房地产市场处于发展起步阶段。 2011年，菏泽GDP达1475.68亿，但在山东各地市排名较为靠后； 近年来菏泽GDP稳步提升，为城市发展各项产业奠定了基础。 产业结构调整 第二产业比重日益增加，从农业城市向工业城市转变。 城市产业结构不断优化，第二 产业占比逐年递增，第一产业占 比逐年递减，第三产业势头强劲，三次产业结构比重由2007年的 27.6 ：47.8 ：24.6优化为2011 年的15.5 ：53.7 ：30.8； 菏泽工业体系完备，已形成电 力、机械、纺织、轻工、造纸、 食品、医药等八大支柱38个行业。 固定资产投资 固定资产和房地产投资额不断提升，房地产发展加快。 2007年 -2011年，菏泽市固定投资额一直处于上涨状态，增长率近 期有所回落； 2007-2011年，房地产行业投资额一直处于上涨状态，尤其在近两年 ，市场投资额大幅增加。 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额不断提升，剌激社会消费市场增长。 2011年全市实现社会消费品零售总额7