2018东莞鼎峰长安咸西村地块前期定位报告127P研究报告.ppt

鼎峰长安咸西村地块前期定位报告;中原地产如何思考长安咸西项目？;我们将以什么样的方式来解决问题？;;基于CVA，即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 找到能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题; 基于3C原则来进行项目发展定位;目的：;;;东莞作为外向型经济厂地，受到金融危机影响依存，恢复速度偏慢。 实业受影响，企业家将急切寻求资金的“避风港”;2010年楼市调控分析;;;长安概况;长安的区域辐射力与影响力;长安镇城市发展的规划 ;长安镇拥有雄厚的经济实力，而近年受东莞产业转型影响，经济增速有所放缓，但经济根基仍然十分稳固；;2009年长安镇规模工业数量（364个）与虎门镇（367个）基本持平，且遥遥领先于其他镇区。但乡镇企业总数及产量在各镇区中仅处于中等水平。 2009年长安镇农业总产值（1.3亿元）在各镇区列第十一名，前三位镇区为沙田（2.53亿元）、虎门（2.51亿元）、谢岗（1.57亿元）。;2009年长安镇居民人均收入23127元，增长11.1％； 镇本级可支配财政收入11.75亿元； 三级（镇、社区、小组）集体总资产195.2亿元，增长2.63％； 全社会固定资产投资总额51.1亿元，增长6.2％； 社会消费品零售总额35.7亿元，增长23.7％ ;;;区域房地产受港资及深圳影响起步较早，20年之间房地产市场已完成四级跳;地块编号;长安房地产供求关系分析;长安房地产近3年消化量及消化价格分析;长安住宅成交面积段分布;　;长安房地产潜在供应分析;区域;长安房地产三级市场总结;长安房地产市场小结;;东豪酒店;轻轨R2线;项目基本指标;N;;项目属性界定：城镇中心传统高尚住宅区，地段成熟，拥有交通、配套、具备城市豪宅项目的打造基础条件；;;2006前;莲花山居住片区;莲花山居住片区客户特征;莲花山片区板块客群成交客户特征;镇中心片区客户特征;镇中心片区板块客群成交客户特征;358省道片区客户特征;358省道片区板块客群成交客户特征;面积段;通过对三大片区竞争项目客户需求与面积段的匹配，已得出项目面积段的基本准则;村委;长安各企事业单位统计;长安镇外资企业员工收入及购买力分析;长安镇民营企业员工收入及购买力;长安镇公务员群体收入及购买力分析;长安镇事业单位群体收入及购买力;长安镇各企事业单位人群收入情况汇总;年收入情况; 根据东莞房地产的发展现状，及本项目所在区域的距离及交通情况，圈定三个目标客户区域圈层：核心客户为本地富裕居民，在长安开厂的企业主，高官等，辐射深圳及周边镇区。;本项目目标客群构成;本项目洋房面积段定位建议;;项目拥有长安的核心成熟地段，及城市发展新形象，具备打造城市中央豪宅的素质;长安中心中缺少以别墅为主体的豪宅项目，本项以一个市场领导者的角色出世，需要树立自身的别墅形象与高品质感；;项目的核心战略在于扬项目之长，同时要补足项目急缺之短;; 将3C的研究得到，本项目物业定位方向：;1、项目总体定位——高端形象（塑造档次感、身份感、荣誉感）;源自长安 缘起莲花;;莲花北路;莲花山;何谓之豪宅？ 物以稀为贵。 莲峰北路，一墅难求 豪宅者，稀缺也。;使命：引领长安住宅换代革命;豪宅者，稀缺也。;长安一墅难求， 居住已经进入革命时代， 莲花别墅成为富人们换代升级的最终选择 ！;;本项目以别墅形象为主的大方向已明确。 而如何通过产品组合来达到最佳的效果？;项目规定容积率为：2.0~3.0， 在此限定条件下如何提高产品等级？;设定本项目容积率约为2.0，这样绿地空间和别墅的空间都会比较大，舒适感强；;设定本项目容积率约为2.5，适中的容积率，增加建筑面积，舒适度适中；;设定本项目容积率约为3.0，用最大的容积率摆放最多的建筑产品。;商业：;鼎峰长安地块投资测算一 （容积率2.0）;经济测算（一）;附件：项目投资测算表2.0;鼎峰长安地块投资测算二 （容积率2.5）;经济测算（二）;附件：项目投资测算表;鼎峰长安地块投资测算三 （容积率3.0）;经济测算（三）;附件：项目投资测算表;方案比较——方案一和二间利润差额小，从利润角度选择均具备可行性；方案三投资大，利润低，首先排除；;方案比较2;选取的容积率组合方案一（容积率2.0）;;根据3C法则的总体规划要达到的三大目的：;以资源放大+产品超越为项目核心竞争力的打造方向;以豪宅形象+成本控制为项目开发的基本方向;物业类型定位建议;分期开发策略——地块布局;意向规划布局选取;分期开发;分期开发原则——地块组团分布;入口及中心会所展示;项目物业类型;项目风水布局;本案;本案;项目三期、四期开发目的： 利润最大化，在前期的基础上再拔高； 1、在项目前期的基础上，制作主流