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城郊农村建设用地出租纠纷的法律判定 2006年大兴区黄村镇前辛庄村村民委员会、黄村镇前辛庄村经济合作社及该村村民胡某某，将集体所有的沙荒地出租给外地进京创业人员建厂，出租前该地系村里废弃猪类坑，臭气熏天无人问津，承租人倾尽积蓄筹资建厂，先后投入八十余万元资金，依照村里的规划和安排，建成涂料厂，村里看厂房初具规模，就要求合同外涨租，承租人不同意，事后镇里出面裁决称该处建房违章，承租人提出补办手续未得许可。承租人心想，周围有十多家一样的厂房也没有办理规划，镇政府却不管不问。承租人的厂房被拆后损失惨重，当初村里的书面合同里明确写着出租的宗地用于建厂，由此造成的损失村里应当赔偿。承租人向法院提起缔约过失赔偿之诉，正是村里将不能建房的地出租用于建房，对造成损失存在重大过错和缔约过失责任。 案件进入诉讼后，大兴法院做出了（2009）大民初字第1420号民事判决，确认出租合同无效，承租损失自担，承租人不服并提出上诉，要求二审改判。 针对农村建设用地出租合同的效力及缔约过失责任问题，经法律专业人士点评，有以下几个问题需要特别留意： 第一个问题：原审判沙荒地出租合同无效，但大兴法院此前对土地出租类合同都判有效，该如何认定。 第二个问题：如强判出租沙荒地协议无效，村委会是否承担缔约过失责任。 原审适用《土地管理法》第63条规定，而63条规定“集体土地所有人不得将土地使用权出租”，法律限制的是所有人的行为，案中正是土地所有人违法出租导致无效，原审判决适用法律是否存在问题。 第三个问题：依据《物权法》、《农村土地承包法》、《农村土地流转办法》规定，农村沙荒地可以出租用于提高土地功效。每年的中央一号文件反复强调强农富农，鼓励为农村增收获益，最高人民法院多次有过司法指导，只要地上建筑到期后按规定或约定拆除或续用即可，原审判决与最高院司法指导相矛盾的问题如何解决。 专家点评： 一、原审认定承租协议无效，是未能区分法律关于管制性规定与效力性规定的特点： 2006年3月14日签订的土地租赁协议，约定村里将沙荒地九亩出租建厂房、库房、加工厂，合同期限二十年至 2026年3月31日；协议第七条5项约定了村里承担违约赔付所有建筑及物资总额，村里出租的土地位于村内，协议中明确此地属沙荒地，在村委安排下建成厂房，给村里带来经济利益，使村内废弃地发挥了应有的效益，依据《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》P4页《物权法疑难问题阐释与处理3》：“集体经济组织将本集体土地出租给本集体以外的人建设商铺租赁期五十年是否合法？答：从原则上讲联合开发承包租赁等经营形式，必须有利于集体的增收创收，并且不损害集体土地产权关系，通过合法程序与形式，将集体土地出租给开发商是繁荣集体经济的一种方式，是将闲置土地或者产值较小的土地用于扩大经营，符合法律将各种生产资料调动起来创造更大价值，符合集体利益保护的立法精神，故而只要不是损害集体土地所有权，不是损害集体利益的经营行为是应当值得提倡的，所以租赁土地给开发商应当视为合法，不宜以集体土地不得转让出租为由加以限制或者认定为无效。最高人民法院《物权法疑难问题阐释与处理14》P9页“租用农村修建厂房该租赁合同是否有效？”答：租用人经集体经济组织同意，或者与集体经济组织签订了土地使用权租赁合同的，应当认定为有效，土地承包租赁，均可根据经营需要设定一定的地役权，而这种权利如经不动产权利人同意即为有效，并为法律所保护，租赁合同期满，承租人应当拆除建筑物或经出租人同意出价购买该建筑物，或经新的承包、租赁人同意折价购买该建筑物均可。根据物权法规定承租人享有管理、占用、收益的权利；实际上北京城郊农村闲置土地大多属于类似本案的方式出租建厂，盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，符合中央关于新农村建设政策。 根据最高院司法意见，合同违反的禁止规定是针对一方当事人的还是针对双方当事人。禁止单方的规范是作为对该方当事人的“纪律条款”来规定的，不属于效力性规范，违反规定一方应负该法律规范所确定的行政法上责任，另一方当事人则既不需负行政法责任，自然也不应在民事上承担不利后果。如《土地管理法》第63条规定，该法条不属于效力性规范，已签订的承包合同不因此无效。还有看合同违反禁止规定禁止的重心是行为手段（或方式）还是禁止合同本身。如不问手段如何，合同行为均为禁止时，则为效力性规范，合同应为无效；但如禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，则为管理性规范，并不因此认为其无效。如国务院公布的《无照经营查处取缔办法》其立法目的是为了维护市场经济秩序规范经营活动，禁止的对象则是无照经营行为，而非直接禁止无照经营者与他人之间的买卖合同，买卖合同仍可认定为有效。又如《房地产管理