2018天然集团西山项目（枫叶山庄）定位营销方案讲义教材.ppt

西山项目（枫叶山庄）定位营销方案;PART 1 宏观市场分析 ;船营区; 吉林市整体经济环境分析;2005-2009吉林市人均收入、 支出 ;;;; 吉林市房地产市场运行情况;吉林市板块分析;2005-2010年吉林市房地产投资完成额 ; 2008年之前，吉林市开工量基本维持在240万㎡左右，竣工基本在130万㎡左右，处于平稳的发展期，但09年开工量及竣工量均有较大幅度的提高，标志着2010年商品住宅的供应量会加大。2010年上半年，商品房批准预售面积为163.78万平，预计全年批准预售面积将达到300万平左右，市场供应持续增加。;2005-2010年房地产销售量;2005-2010年商品住宅销售价格 ;未来市场预测 ;宏观市场分析——;PART 2 区域市场分析 ; 区域地理位置及交通; 项目区域规划; 区域内配套; 区域内人群特征; 区域内竞品分析;区域内所有项目的整体规划面积为956.43万㎡，其中今年在售项目供应量181.62万㎡，剩余116.11万㎡，整体剩余890.92万㎡ ，预计明年区域内市场供应量将超过200万㎡ 。目前片区内住宅均价位4000元、多层4200元、高层3900元。 项目主要竞品多为中高档次产品,产品规划设计独特,户型种类繁多,且竞品项目都具有开发商知名度高、实力强，项目开发量大、开发周期长的特点。在项目规划与产品设计上都有独特的风格。; 主要竞品情况;项目名称：中东珲春中街项目;项目名称：中凯梦之城;位 置：珲春北街与雾凇中路交汇处 开 发 商：绿地集团 占地面积：一期12.5万㎡ 建筑面积：一期24万㎡（总建筑面积130万㎡ ） 产品规划：多层、小高层、高层 户 型：71-130㎡ 主力户型：80-90㎡ 开盘时间：2010年6月27日 均 价：3800元/㎡多层4500元/㎡ 项目分析：绿地是国内知名开发商，项目为绿地 集团在吉林市开发的首个项目，此次 高调进驻吉林市场，所以此项目具备 一定的品牌号召力，而且又采取低价 入市的销售策略，目前市场认可度较 高。 ;项目名称：紫光北郡;项目名称：卢瓦尔小镇;位 置：雾凇中路与珲春中街交汇处 开 发 商：吉林市加力利房地产开发有限公司 占地面积：7万㎡ 建筑面积：15万㎡ 产品规划：多层、小高层、高层 户 型：60--136㎡ 主力户型：75—90㎡ 开盘时间：2010年10月17日 均 价：4200元/㎡ 项目分析：项目打造部分多层电梯洋房，园区内具 有配套幼儿园及会所，提升了整个项目 品质，项目一期共推出500余套房源。剩 余产品预计在2011年入市，对本案具有 一定的冲击力。; 区域市场分析给本案的启示;PART 3 项目立地分析 ; 项目基本情况; 项目周边现状; 项目SWOT分析; 项目立地分析给本案的启示;PART 4 项目整体定位 ; 基本原则 　　　一．在兼顾销售速度和利润的同时，实现项目价值最大化； 　　　二．运用差异化策略打造产品，塑造竞争优势； 　　　三．符合地块资源条件和客户需求。; 项目定位要素回顾; 项目整体市场定位; 项目整体市场定位;;根据本案最新效果图观察，本案高层部分已 经设计为英式风格，具备高档住宅的表皮特 征，但项目多层及洋房部分却为偏西班牙风 格建筑，该类型建筑在吉林市场已经被多家 地产项目采用，雷同度较高，不利于产品优 势塑造。 我司建议本案的多层及洋房部分均调整成英 式风格，以保证项目建筑风格上的统一。;整体立面参考：;;园区入口景观：;坡地景观：;建筑风格 园林景观 户型格局 配套设施 物业管理;南北通透，结构方正，功能分区合理，动静分区科学合理;270度观景卧室,视野开阔,价值提升;入户门厅采用突出设计，给消费者回家的仪式感，强调建筑对消费者的尊重。;入户电梯大堂的变化也更加具有艺术气质;建筑风格 园林景观 户型格局 配套设施 物业管理;商业配套建议;会所配套对于本案而言至关重要，它是体现项目高端定位的重要佐证，我司建议会所内容丰富而高贵，符合目标客户的生活习惯。; 智能家居是未来居住的发展方向，包括“智能安防、电话远程控制、遥控控制、智能照明”等四大系统。 在小区智能化方面，我司建议采用“智能家居”实现对项目高端定位的有力补充，提升项目品质。; 本项目定位为高档社区，社区物业管理企业必须提供高质量和具有一定针对性的服务来支撑项目这一