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基于基准物业价格的物业税税基评估研究 基于基准物业价格的物业税税基评估研究 ■/马源临 摘要:本文介绍了物业税税基评估的相关概念.分析 了物业税税基评估的理论依据.并探讨了基于基准物业价格 的物业税税基评估模型 关键词:物业税税基评估评估模型 一 ,基本概念辨析 (一)物业税 物业一词是房地产(不动产)的另一种称呼.指的是房 屋及其附属的各种设备,场所等.物业一词在香港,台湾等 东南亚较为流行.物业税的概念在我国正式提出见于党的 十六届二中全会上通过的《中共中央关于完善市场经济体制 若干问题的决定》之中.该文件的原文阐述为:实施城镇化 建设税费改革.条件具备时对不动产开征统一规范的物业 税.相应取消有关收费 对于物业税的理解需要把握以下几个环节:第一.物业税 是一种财产税,是以固定比例征收的一种财产税.第二,物业 税是对房产在保有阶段征收的财产税.其征收范围包括在我 国境内城市,农村等所有符合条件的房产,地产.同时,也明确 了纳税义务人是指拥有土地使用权,房屋产权或同时拥有土 地使用权和房屋产权的单位和个人.第三,物业税征收的依据 政府相关部门对房地产市场价值进行的房地产课税评估 (二)物业税税基 理解物业税税基首先要弄清楚税基的含义.一般而言. 税基有两种含义,即:一是某种税的经济基础;二是计算缴纳 税额的依据或标准,即计税依据或计税标准,包括实物量与 价值量两类.因此.对物业税税基的理解也可以从这两个方 面去理解.第一,从经济基础的角度看.物业税税基指的是不 动产,包括房产,地产,以及其附属的其他产物,设备.从此角 度而言.物业税的征收有以下几种情况:只对土地征收,只对 土地之上的建筑物征税,对土地和其上的建筑物联合起来征 税.第二,从计算交纳税额的依据和标准则物业税税基是从 面积,租金或者市场价值对物业的评估价值. (三)物业税税基评估 税基评估的含义是指具有相关资质的评估机构和评估 人员.以征缴税款为目的,对还没有确定具体价值的纳税对 象作为税基,按照相应的程序,运用适当的估价标准和方法, 独立,客观,公正地开展评定作价的过程.所以.物业税税基 {=;(2010年第9期)财玄碣充 的评估指的即是对还未确定市场价值的房产,地产及其附属 设备和场所等按照一定的程序,独立,公正,客观地进行征收 税款为目的的价值评估.与一般的资产评估相比.物业税税 基评估的目的在于计算纳税,为物业税的征纳服务.而一般 资产评估的目的包括产权变动与非产权变动等. 二,物业税税基评估的理论依据 (一)物业税税基评估的必要性 1.物业税的立法精神决定了物业税应以物业的评估价 值为物业税的计税依据.我国物业税的立法精神实质上包括 促进经济社会的发展.规范房地产市场的发展.合理引导土 地资源的流转.调节社会财富的分配.我国目前的物业税是 以土地和附着其上的建筑面积的原有价值或者相应房地产 的租金作为计税依据的.这在一定程度上偏离了物业的价 值,经济社会的发展.使得不少物业随着时间的而增值,但这 些增值的价值并没有很好地反映在税收中.这就使得相关税 收对国民经济发展的调节作用减弱按评估价值对物业进行 课税计算,不仅能够很好地反映物业税的立法精神.更有利 于保护土地资源,促进房产和地产市场资源的有效配置. 2.日趋完善的房地产市场为构建物业税评估体系提供 了现实条件.改革开放以来.经济的飞速发展带动了房地产 市场的不断发展.自90年代初以来,全国大大小小的城市房 地产业发展迅速.从新房交易到二手房交易.目前已经具备 市场经济的特征.而信息科学与技术的发展,使得房地产的 登记制度也在日渐法制化和信息化.这些都为物业税税基评 估提供了有利的信息支撑.在评估人才方面,目前已经有不 少人员取得了物业评估的资格.可以说.从评估的软件,硬件 到社会环境都为构建物业税评估体系提供了现实条件. (二)我国物业税税基评估的原则 物业税税基评估涉及到千家万户的利益.为了尽可能地 保证物业税征收的公平,合理.物业税税基评估除了要遵循 房地产估计的基本原则外,还需要遵循一些原则. 1.高效率低成本原则.对于任何涉及到千家万户的税种 而言,要公平,客观,准确地做好税收征缴工作,就必须对税 基进行最有效的评估.物业税关系到广大老百姓的利益,物 业税税基评估工作必须要保证高效率和低成本的原则.只有 这样才能有效地开展物业税征收工作. l3 税务论坛 2.统一估价标准原则从世界各国的经验来看.物业税 的征收应该有统一的标准.不睫国家标准还是行业标准. 都应该在评估中保持一致.事实上,不同的评估主体,不同的 评估方法,不同的评估标准就会有不同的评估结果.所以,为 了保证评估工作的公正,有效,物业税税基评估应该有统一 的标准.从我国目前的工作实践看,由国家行政部门颁布统 一 的标准.而各个