2018江西九江中房浔阳城商业定位及物业发展建议（174页）资料教程.ppt

本项目客源市场按类型分为：旅游客源、商务及会议客源、政府及事业客源、其他客源。 省内九江短途游旅客、华中、华南及华东等地区的中长途目的性旅游客，尤以前往庐山游玩后回程的旅行社团体客为重要目标客源 江西及华中区域的周期型商务客、政府企事业单位的接待和会议客，以及具备一定基数的九江中转型商务散客 他省及其他国家地区的随机旅游客及本地归宁探亲聚会消闲等偶发需求客户 核心客源市场 基本客源市场 机会市场 客户定位 从客源角度来讲，本项目的地理位置目前既不在城市未来规划的商业区或商务区，也不在旅游区（目前市内景点孤立、旅游链暂未成型），五星级最主流的商务客和高端度假旅游客都不在九江具备稳定基数，城市缺乏坚挺客源支撑，再结合本案区位考量，短期内不存在开发及经营五星级酒店的客观基础。 从财务成本来讲，考虑到五星级酒店一般体量较巨，品牌引入难度大，建设成本高，且基本以自持为主，三四线城市整体抵押贷款收紧套现难度增大；从平衡项目整体财务成本上考量不适合开发五星级酒店。 从经营角度来讲，现九江五星级酒店市场整体入住率较不理想，城市高星级酒店的发展阶段还需要很长一段时间才能培育成型，中长期内城市重点开发的八里湖新区可能会具备认知上的占位优势；从市场阶段及经营现状上考量，五星级酒店受制颇多。 因此我司认为本案不适合开发五星级酒店。 档次定位 结合业主酒店管理经验不足，以及主题型酒店运营时产生的实际需求，我司建议本项目酒店运营模式采取单体独立的精品酒店。 注：委托经营分为委托国际品牌酒店管理公司经营和委托国内酒店管理公司经营两种 经营模式定位 选取国内10个精品主题型酒店，其中专业精品酒店集团管理4家、单体独立精品酒店运营6家。 注：会议功能配套为纯会议室，不包含宴会厅，宴会厅归为餐饮配套。 精品主题型酒店一般规模控制在1~1.5万方，客房数量设置基本90~125间范围内，配套面积以4000~5000平米居多 国内主题精品酒店案例 注：会议功能配套为纯会议室，不包含宴会厅，宴会厅归为餐饮配套。 精品主题型酒店客房面积占比30~35%为主流，配套设施总面积占规模总建的35~40%，其中主要部分的占比如下：会议功能面积占比在3%左右，餐饮宴请在15%，休闲娱乐类在10~12% 国内主题精品酒店案例 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院“，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/ 主题精品酒店规模精致，客房数量一般在百间左右， 突出餐饮宴会以及休闲娱乐功能配套 小结 截止2013.05为止（市场调查结果得），九江市共有2个五星级酒店和7个四星级酒店，此次选取所有五星级酒店综合竞争力较强的两个四星级酒店。 九江高星级酒店建面一般在2.5万方以上，客房数量不低于200间， 强调宴会及会议功能，规模体量中大量为综合配套面积 九江市高星级酒店体量配置案例 九江高星级酒店客房在20~25%， 会议及宴会功能分别为5%与3.5-5%， 其余体量中以综合配套面积为主，公摊部位也占一定比例 九江市高星级酒店体量配置案例 客群导入途径 公交站点导入： 3期地块周边共有3处公交站点，主要为项目导入中心城区其他片区客群及部分旅游散客 5路：火车站—石化总厂 5支：火车站—大桥五处 12路：柴桑大市场—九江师专站 23路：新湖柴桑—大桥五处 庐峰东路 滨江路 北司路 塔岭北路 长江 滨江路车行导入 主要道路车行、步行导入 周边小路步行导入 公交站点导入 项目客群导入途径 旅游客群导入 公交站点标识 城市干道导入标识 周边道路导入标识 游客导入标识 客群导入路径图 旅游客群导入： 浔阳楼团体及散客为主要客群来源 滨江路车行导入： 滨江路为城市主干道，可导入中心城区及周边县域客群 周边道路车行、步行导入： 周边道路主要为项目导入周边社区居民及老城商圈访客 项目客群导入途径多样、且均较便捷，具备为项目引入不同类别客群的基础条件 商业类产品定位及发展建议 客户定位 购物中心定位 商业街定位 一站式商业综合体 多元化功能的商业综合体 联盛九龙广场 联盛时代广场 中航城 本案 商业定位 一站式生活服务新标准 ？ 已开工，预计2015年开业 已拿地，尚未动工 项目进度 尚未动工，已在招商中，预计2015年开业 未取地 大卖场、高端百货、美食娱乐广场、星级影院、真冰场 包含百货、娱乐、休闲等多样化业种 主力业态 九方购物中心，集零售、餐饮、娱乐等诸多功能于一体 ？ 地下两层车库，车位1040个 规划2500㎡的市民休闲广场 配套机动车位共2370个 入口休闲广场 商业屋顶绿化及主街水景 其他 已成功招商麦德龙、中影国际、顺电数码等 ？ 6.16万方 9.7万方 商业体量 10万方 小于9.5万方 竞争格局分析 城市未来2-3年将新增3个大型购物中心，业态完善、定位高端成