2018年乌鲁木齐“观湖国际”代言乌市高端住宅新标准151p资料教程.ppt

PART1. 项目本体条件及开发目标解析 PART2. 项目城市发展背景研究 PART3. 区域发展与价值定位 PART8. 项目物业发展建议及经济效益评价 PART7. 项目发展战略及整体定位 可持续发展建议 PART4. 房地产板块及竞争关系研究 本体及目标 问题 区域发展脉络 市场竞争格局 报告框架 PART5. 基于市场竞争的项目站位确定 PART6. 成功案例借鉴及发力方向制定 先进经验借鉴 站位 方向 落地 项目物业发展建议及经济效益评价 8 项目规划布局案例借鉴 项目整体标准体系建立 项目经济效益评价 幸福里.深圳 高端项目价值体系在产品规划兑现的KPI 棕榈泉.北京 选取北京、深圳城市高端住宅产品，从整体规划、功能构成（配套）、园林景观等方面对其做了深入研究，总结出城市高端价值在产品规划落地的产品体系KPI，对本项目产品打造具有一定的借鉴意义。 香蜜湖一号.深圳 高端项目价值在产品规划兑现的五大KPI体系 边界处理：在项目周边，通过景观或地形的打造与其他项目形成差异性，制造领域感。 客户价值感知点：仪式感、私密感 气派主入口：通过雕塑、铭牌设计形成项目的标志性入口，成为项目的形象代言，具有较强的昭示性。 客户价值感知点：私密、安全、气派 品质建筑立面：在重要视觉位置通过较为高档的建筑材料实现，并采用能突出品质感的色彩搭配， 客户价值感知点：品质 别致园林：通过打造规模化、精致化、品质化的园林表达项目的价值体现，通过客户最易感知的园林传达项目的价值感。 客户价值感知点：空间感、层次感、心情愉悦 精装大堂：通过精装汽车大堂及入户大堂体现项目的品质感。 客户价值感知点：安全、品质、良好的服务 内外一体的湖景社区 打造首席湖景高尚住宅 产品核心要素 一个上演国际高端意向的规划理念 一个私享新景观体验的立体园林 一个国际化风情主题社区印象 一个充分挖掘资源价值的布局方案 一个充满邻里关怀的高端社区 一系列体现高端私密性的DIS系统 一条立体园林主轴 一系列多层次下沉式台地园林 国际化主题建筑风格 异域感受的园林小品 一系列邻里共享的院落组团 两个专属会所 一系列充满乐活精神的亲子计划 一系列社区金牌服务计划 一系列体现档次的建筑配置 观湖国际 乌市首席国际湖景社区 一个超越市场的产品增值计划 分产品创新增值体系 规划设计原则 结合地块条件和周边影响因素，本项目需做到充分挖掘水库资源、通过技术手段实现对不利因素规避、保证建筑朝向及户型合理排布实现项目整体价值的提升 限制条件： 1、东侧九家湾水库是项目的核心可利用资源； 2、铁路噪音对项目地块影响较大； 3、地块西侧民建和高坡是项目要解决的问题； 规划原则 1、充分挖掘水库资源：充分挖掘项目东侧景观资源，保证景观价值最大化； 2、规避周边不利因素：如铁路、高压线、高坡的不利形象等，通过技术手段实现对项目价值提升； 3、保证建筑朝向：市场客户需求要求尽量避免建筑出现东西朝向 4、户型排布强调资源合理利用：强调主力户型占有优势资源的整体布局； 有利因素 不利因素 地块价值分布图 ——A地块价值高于B地块 A B 九家湾水库 九家湾水库 高压电线 铁路不利因素 社区封闭 连续的地面城市空间 关联：与城市被迫隔离 混合体干扰/不成为社区 关联：开放≠社区 外城:城市功能（功能混合/夜生活丰富/夜间照明指数高/方便停车） 内城:社区功能（私密/独立/ 与城市被迫隔离） 关联:蜂巢。地下系统自然采光 城市行为与社区行为复合的MIX空间——开放城市社区 社区外 社区内 市政路/城市人行 规划理念 打造社区专属平台，形成相对独立的社区空间；合理的规避地势低，地块狭长不易形成社区感的特点 楼体摆布 通过代建公共绿地形成水边绿色景观带，提升项目外围环境；再利用楼体摆布的方式提升产品价值、扩大景观面，形成社区内部尊贵小环境进一步提升项目价值 不利因素 有利因素的阻隔 有利因素 楼体 外部不利环境规避图 景观主轴 内部景观体系图 景观节点 会所商业 外部公共景观的塑造 外部景观节点 专属平台 一个相互连接的生活平台 1、功能合理：连续的、相互连接的地面系统为城市行人提供便利、安全和商业活动。 2、形成专属感：地面系统基本是半公共开放空间，市民在规定时间内都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线明亮，并有效与住区隔离 春森彼岸 利用代建广场打造具有特色、聚集人气的风情广场。 功能：吸引人气，项目的对外展示聚焦点。 特色：内部设置可供人们驻足停留观赏的雕塑，玩耍的小品、休憩的空间。广场内部局部采用微地形景观。 具有可参与性的旱地喷泉 地标性建筑 微地形景观 具有仪式感的景观小品 特色专属景观 社区活力核心 ——一个肆意享受休闲时光的风情广场 DIS（district identificatio