2018抚顺皇家马德里花园营销策划报告131P研究报告.ppt

项目价值梳理 区域价值 产品价值 附加价值 城市高端居住核心区 成熟生活配套资源 占据一线河景资源 纯生活居住区 西班牙风情别墅，Art Deco建筑风格 城市别墅，稀缺产品 欧式皇家园林景观 智能化安防系统 国际标准管家式物业管理服务 人性化专业销售现场服务 形象推广语 一线河景、城市别墅、皇家园林、尊崇服务 项目推广语 一座城市的珍藏 一个阶层的荣耀 项目核心价值关键词： 二、项目竞争策略 强势形象定位——城市豪宅 豪宅分两种：城市豪宅和低密度资源型物业，本项目是抚顺稀缺的城市豪宅； 突出“稀缺性、别墅、豪宅”等客户关心并且与竞争项目差异化明显的特征； “最后珍藏、城市豪宅” 直接提升了项目形象，突出项目核心价值点，拉开本项目与其它项目的差距，利于项目高端占位，重新构筑新的价值体系。 马德里皇家花园 东部核心居住区最后珍藏城市豪宅 关键词：核心住区、最后珍藏、城市豪宅 确立标杆地位——重构豪宅标准 深入挖掘项目核心竞争力，与竞争对手进行点对点分析，建立城市豪宅七大标准，将其它项目排出价值体系 标准一：城市高端居住区核心 标准二：纯粹高端居住社区 标准三：城市中心居住区别墅 标准四：不可复制性和稀缺性 标准五：欧式皇家园林景观 标准六：管家式物业管理 标准七：人性化专业销售服务 三、项目销售策略 项目一期分A、B两个组团推售，充分利用A组团的昭示性打造样板示范区； A、B组团开发完成之后，项目的高端气质显现无遗，后期借势项目一期形成的高端社区形象，实现项目二期的成功开发。 推售时序 A B C 控制性目标 开发期 项目共分两期开发，计划2年时间开发销售完毕，即2010.05-2012.05 总量控制 每期9万m2左右，在每期总量控制范围内进行分批推货 首期开盘时间 2010年5月上旬 首期客户储备量 具体可销售面积和套数明确后制定详细计划 理想达到产品推货量的3倍左右 总体销售目标 进度目标：24个月内，完成项目整体销售 价格目标：实现项目既定价格。别墅销售价格约10000元/平米；洋房销售价格约5500元/平米；河边小高层销售价格约5000元/平米；两边小高层销售价格约4000元/平米 回款目标：实现约8.6个亿的整体回款目标 产品类型 销售面积（平方米） 销售价格(元/平米) 销售收入（万元） 联排别墅 11701 10000 11701 花园洋房 24327 5500 13380 沿河小高层 27520 5000 13760 两侧小高层 49176 4000 19670 高层 46504 3800 17672 商业 13755 6000 8253 地下停车 5549 3500 1942 公建 268 地下人防 8084 合计 186884 86378 销售策略一：节点式爆破 具体措施： 小批量，多频次开盘： 通过制造热销和产品稀缺局面来刺激观望客户的购买，促进成交，同时制造新闻，建立项目在抚顺的超级影响力。 确保第一次推售的火爆： 首次开盘的火爆是项目整体成功运作的前提，是最大的影响力，因此推售量和户型配比要充分考虑前期客户登记和积累情况，并且以合理的价格入市，确保火爆。 错开竞争： 为了确保每次推售的成功，尽量避免与竞争项目发生冲突，与竞争项目的推售安排错开。 销售策略二：客户分级 具体措施： 开盘前进行VIP卡认筹 主要为了积累诚意客户，开盘集中成交，促进其他客户购买。 对VIP卡进行分级 VIP卡分两种，一种人气卡，一种诚意卡。人气卡认筹门槛相对低，内含一定额度的售楼处消费金额，可以吸引上门量，推动客户传播；诚意卡认筹门槛相对较高，享受的优惠额度相对较大，客户示范性较大。 销售策略三：价格策略 根据整体营销战略，在保证销售速度的前提下： 以本区域平台价格开盘，“低开高走，稳步提升”， 适当增加购买紧迫感 2010年5月-2010年12月 2011年1月-2011年12月 价格 进度 2012年1月-2012年5月 中段升温 变频快跑 开盘强销 引爆关注 持续热销 平稳收官 四、项目展示策略 豪宅， 体验很重要！ 体验区建议设置在社区东南角，充分利用其昭示性及对河景资源的占有； 体验区包含联排别墅、洋房、小高层多种物业类型，通过体验区亦可试水各物业类型的市场接受度，为后续的营销提供支持。 体验区设置 入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感 入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间 院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态 水景的加入成为秩序与自然的过渡 宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压 入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我 体验式营销——样板区 是会所，也是售楼处 体验式营销—