2018攀枝花·金泰炳三区项目营销战略及执行提案教学案例.ppt

营销定位 4 项目开发目标设定 项目营销定位 项目竞争战略 项目开发节奏铺排 项目营销执行铺排 开发目标 开发目标 品牌目标 利润目标 本项目综合运营目标分解 彰显实力国企人文关怀和社会责任感。 通过本项目开发，巩固和提升金泰品牌地位，实现企业客户的持续经营，为后续开发提供品牌和客户基础 建钢城山居第一盘 未来4年，开展项目规划、动工，推广、营销、服务等工作，完成项目17万平米总体销售建设 快速销售与良好收益 通过2-3年营销周期，平均每年6-8.5万平米、约600-850套销售目标，实现高利润 设定项目运营的综合目标，站在企业长远发展的宏观层面，指导项目的开发建设和营销工作，同时，完成项目运营综合层面的市场占位 项目开发目标设定 结合我司多年在攀枝花的操盘经验，以及炳三区竞争项目的客群调研，分析和定位我们的客户特征如下： 来源区域：三城区辖区乡镇客户 人群构成：35-50岁以上，生意人、工业区厂主和合伙人、 置业目的：进城置业投资，改善居住、家庭终极住所 关注焦点：地段、环境、价格 置业特征：容易被社会舆论所左右，认同亲戚朋友的推荐 重要客户群 来源区域：攀枝花三城区客户为主，其中东区客户所占比例最大，其次是仁和与西区 人群构成：30-50岁，私营企业/厂矿主、高收入工薪阶层、泛公务员、周边教师、富裕原住民 置业目的：身份地位彰显、改善居住条件，同时兼顾增值保质作用 关注焦点：地段及居住环境、项目品牌及档次、物业形态及产品、营销表现、未来增值潜力 置业特征：经济实力较强，有一定见识、想法、生活态度和品位，希望自己与众不同，易接受创新产品，望改变目前生活状态。 核心客户群 重要客户 游离客户 核心客户 重要客户 游离客户 攀枝花辖区其他区域随机客户 项目营销定位-客户定位 客户精神气质描摹 他们，是攀枝花的主流精英人群,内心充满了磅礴的气势,但是却暗藏着柔美的情感,迷恋都市又寻觅安宁 攀枝花是移民之城,经历数十年的积淀,家庭和家族观念逐渐形成,几代同堂将是这个城市的向往 客户精 神气质 描摹 项目定位-市场占位 攀枝花首席山居大盘 结合报告前述的“建筑风格、产品定位、客户定位及精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件”，市场占位： 以山之名，感受人生，立于天下。 以大盘之名，获得“一流品质”的居住享受。 项目定位-档次定位 别墅级的高端复合社区 结合报告前述的“产品定位、物业搭配、建筑风格和市场占位”，项目的档次定位如下： 1、醇正豪宅“四孖屋”，独门独户，有天有地。 2、5+1花园洋房，别墅级的洋房，龙湖的弗莱明戈洋房级别的 3、空中花园洋房（电梯），空中巴比伦，一种生活奢享。 4、形象包装上包装为攀枝花最高档的大型社区。 一山一世界，一宅一天地 结合报告前述的“建筑风格、产品定位、客户定位及精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件”，拟定项目形象定位： 项目定位-形象定位 备选：山居岁月，洋房人生 1、拥有山，以山的磅礴和宽广胸怀，聆听和穿行于世界， 2、户户拥有天地景致，人生于外循百律而行，归家则自由烂漫自主天地 城中央，公园上，山居大邸 结合报告前述的“建筑风格、产品定位、客户定位及精神描摹、市场空白、项目先天地段及条件”，拟定项目物理属性定位： 项目定位-物理定位 1、城中央：城市新中心，直接诉求“城中央”的地段价值。 2、公园：超万平米市政公园、攀枝花公园、一山一城，也是大公园。 3、大宅是每个家庭的梦想，依山而居的大宅，一定是精英和高尚家庭的梦想。 结合项目产品定位、客户定位、项目形象及档次定位、市场占位，推荐案名如下： 公园大地 项目定位-案名推荐 1、三大公园簇拥：超万平米市政公园、攀枝花公园、一山一城大公园 2、以“三大公园体系”价值和“山居”作为案名提炼的核心元素，拟定项目案名。 3、上口、易记，简介清晰传递项目的三大生活主张：生态、公园、山居。 被选案名： 金泰·云庭 金泰·山顶道1号 攀枝花首席山居大盘 新中心·山居洋房生活 项目 竞争战略 板块 档次 1、山居大盘、别墅级洋房生活：差异化定位，占位高端，从项目整体立意上将竞争对手甩开。 2、营销推广上，以高端和高调姿态入市，前期以花园洋房作为主打，形成优势品牌竞争力。 1、田忌赛马的竞争策略：前期以创新别墅、花园洋房的产品形态优势打击竞争项目的别墅类和高层产品； 2、后期以电梯洋房的品质优势,打击竞争项目的电梯类产品。 1、攀枝花全域竞争占先天之利，炳三区新政务中心价值高地，地产开发最热点板块； 2、具备吸纳攀枝花全域客户的基础。 全域 项目竞争战略 攀枝花首席山居大盘 新中心·山居洋房生活 项目 竞争战略 板块 档次 1、人文大盘、山居洋房：差异化定位，占位高端，从项目整体立意上，将竞争对手甩开。 2、营