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卓达“多元价值型”产业地产的模式 　　产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其他资源整合，把土地开发作为培育区域经济增长极的重要方式。地产开发商要兼顾区域产业特点，努力为区域产业的发展创造较好的生产、营运、办公环境等条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。 　　房地产行业是城市化发展最直接的经济行业，世界两百年城市化历史，也是房地产高速发展的历史。而中国的房地产行业更是快速摆脱意识形态进行膨胀式发展，从地方政府的房地产GDP到国家相继出台的房地产调控，核心都是因为房地产已经从最初的单元价值发展成影响整个社会产业体系的多元价值。 　　房地产市场的此消彼长以及房地产企业与政府的博弈，让曾经悄无声息仅存于研究论证的产业地产逐渐进入公众视野。一批以产业地产模式进行多元价值经营的企业，开始在近乎苛刻的新房地产市场中寻求突围。 　　 　　产业渗透：跳出房地产做房地产 　　 　　美国哈佛大学产业经济学权威乔?贝恩(JoeS.Bain)、谢勒(scherer)等人在20世纪30年代建立了SCP(structure-conduct-performance)模型。该模型提供了一个既能深入到具体环节，又有系统逻辑体系的“市场结构(Structure)－市场行为(Conduct)－市场绩效(Performance)”的产业分析框架。SCP框架的基本涵义是，市场结构决定企业在市场中的行为，而企业行为又决定市场运行在各个方面的经济绩效。 　　1993年中国房地产行业处于市场低谷时期，有众多开发商望而却步，也有许多“倒行逆施”者果断进入。据后期考证，卓达集团董事长杨卓舒从一个传媒人变身房地产开发商，手中掌握的资本与经验算是最微薄者之一。 　　卓达地产成立于1993年7月。当时，宏观调控已经开始，银行卡死了贷款出口，许多在建工程纷纷下马，钢材水泥等原材料价格大幅下跌，由此产生土地价格低廉的市场机遇。卓达地产凭借低价土地，快速施工，一举在石家庄房地产市场站稳脚跟，获得第一桶金。 　　因为缺乏房地产市场运作经验，所以房地产商就必须学习和思考宏观环境的变化。如果没有宏观调控的巨大反差，没有抓住宏观调控的契机，任何一个白手起家的房地产开发商都难以在短时间内有大的作为。 　　总结卓达经验，还有另一个关注点就是与城市发展紧密结合。1993年，别墅是一个让人望而生畏的概念，是大多数人看似高不可攀的愿景，社会对此处于消费萌芽的阶段。卓达地产提出的“平价别墅”概念立刻引发抢购热潮，通过“造市场”的营销策略获取“占市场”的资本。 　　卓达地产能够在1993年成功，关键是在不经意中觉察到产业与产业之间的关联，而拿捏好这一关联，就可以“通过创造激活闲置的生产要素，形成新的经济增长点”。 　　房地产市场恰恰是整合众多企业、相关产业最广泛的市场。1993年房地产相关行业的境况如同杨卓舒所言：“当时的形势就好比大家都走到一座窄桥上，所有的车辆都拥挤在一起，这时候没有什么规则，最高的规则就是能走。怎么办?与人方便与己方便。我们自动往后退，让别人先过去，腾出地方，我们就能更好地通过。” 　　易货，这个最原始的市场经济行为居然成为了卓达地产营销创新的核心。卓达地产通过“我们先跟煤矿谈，给他房子抵押给银行，银行给他货款，然后他给我煤票，我们拿着煤票找到焦炭厂要钱，对方说没有，只能给焦炭。再去找钢厂，钢厂厂长讲要钱没有，只能给钢材。我们要来了钢材，一部分用在自己的建筑工地上，一部分给了其他建筑队。这一转就全都活了。” 　　通过易货行为打通房地产产业链，使之为我所用，看似简单却效果明显，其中的核心价值思维还是对“利”的把控：看重企业价值最大化，还是看重资源价值最大化?是看重单元价值经营，还是看重多元价值经营? 　　 　　产业推进：战略布局产业造城 　　 　　产业地产，是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其他资源整合，把土地开发作为培育区域经济增长极的重要方式。地产开发商要兼顾区域产业特点，在规划设计上努力为区域产业的发展创造较好的生产、营运、办公环境，以实现经济、社会等资源价值的最大化。 　　产业地产具有投资要求高、基础设施要求完善、增值服务需求多、投资回报风险高等特点，所以常常由政府主导进行市场化运作。但由于政府对产业与市场不够熟悉，会造成频繁的资源浪费以及重复建设、项目生命周期短暂等现象。 　　因此，在谈到中国企业涉足房地产业所具备的必要条件时，卓达集团董事长杨卓舒尤其强调了对未来市场的把控力以及对企业社会综合价值的理解，“一个企业就像一个人、一个家庭或者一个民族一样，其命运都是自我选择的结果。选择决定命运，