2018会稽山旅游度假区南镇路项目市场定位研究117p教学案例.ppt

在所购买住房的建筑类型选择上，40%的受访者选择了多层，29%选择小高层，19%选择了高层。 其中，调查显示，年轻人置业对小高层和高层较为青睐；而不少中、老年人表示，由于对电梯的不适应，更喜欢多层。此外和排屋、别墅相比，这三类住房总价相对较低，更能够被市民所接受。 别墅和排屋进入门槛高，多数客户不敢奢望 62 半车位赠送 庭院赠送 露台赠送 客厅上空房 露台赠送 地下室赠送 阁楼赠送 建筑面积：约95-98㎡ 2+1室2厅双露台 地下室 约30平米地下室 可作影音室 一层 庭院车位赠送 二层 客厅挑高6.1米，二层空间可改成20平米的次卧室 三层 主卧附赠露台 阁楼 约15平米阁楼可作储藏室，也可改为儿童套房 63 该户型产品为两房两厅三卫的建筑结构，室内面积接近于90平方米。其建筑密度接近普通多层，但住户却可以享受到别墅的居住效果和质量。 建筑物阴面露台的建筑结构在给住户提供室外活动空间的同时，还可以控制日照间距，尤其有利于节约土地资源。 在上述户型结构基础上，设计和施工时，还可设置地下室建筑，以进一步增加住户的活动空间和储物空间。 64 65 项目规划方案 改善型别墅区 传统型别墅区 项目用地平衡及价格预期 66 项目 改善型别墅 传统型别墅 合计/平均 用地面积 150000㎡ 70000㎡ 220000㎡ 容积率 1.00 0.60 0.87 建筑面积 150000㎡ 42000㎡ 192000㎡ 套均面积 100㎡ 240㎡ 115㎡ 规划套数 1500套 175套 1670套 预计单价 20000元/㎡ 30000元/㎡ 22188元/㎡ 套均总价 200万元 720万元 224万元 总销金额 300000万 126000万 426000万 社区规划建议 产品类型 定价系数 价格预期 产品规划面积 总销金额 原方案 多联排屋 1.00 25000元/㎡ 51870㎡ 129675万 双拼别墅 1.30 32500元/㎡ 66480㎡ 216060万 独栋别墅 1.69 42250元/㎡ 16480㎡ 69628万 综合楼 0.70 17500元/㎡ 10810㎡ 18918万 方案合计 —— 29819元/㎡ 145640㎡ 434281万 建议方案 多联排屋 0.80 20000元/㎡ 150000㎡ 300000万 类独栋排屋 1.20 30000元/㎡ 42000㎡ 126000万 方案合计 —— 22188元/㎡ 192000㎡ 426000万 项目规划方案及产出比较 67 规划方案比较：总销接近，关键看销售周期 名爵府立面效果图 颐东华庭立面效果图 四季园立面效果图 玉园立面效果图 68 市场建筑风格很雷同 案名 建材配备 会所规划 物业管理 配套设施 物业公司 物业费 宝业四季园 外墙：涂料；门窗：塑钢门窗，实木门，不锈钢护栏；内部：毛坯 南北双会所，健身房、游泳池、网球场等 宝业物管 1.6 18洞高尔夫球场、商业中心、幼儿园、文体中心、山体公园 颐东华庭 外墙：干挂石材；门窗：铝合金门窗、实木门；内部：毛坯， 无 绿城物业 （顾问） 1.3 无 绿城绍兴玉园 外墙：进口沙岩；门窗：中空玻璃，铝木复合门窗；内部：毛坯 餐饮、商务会议区、系列体育健身项目及社区管理辅助用房 绿城物业 1.7 酒店、西餐厅、会议中心 天工名爵府 外墙：干挂石材；门窗：断桥隔热铝木复合门窗，中空LOW-E玻璃； 内部：毛坯，智能家居系统 无 —— —— 幼儿园、配套商业 重点售项目比较 69 产品规划多数乏善可陈 巴厘岛风格建筑，凸显差异化，开盘前抢5-6幢别墅出来，效果就已经弹眼落睛。 70 立面吸引眼球 请知名规划设计公司介入，根据建筑风格，做好入口和组团设计。 71 规划设计比材料重要 物业是吃力不讨好的事情，交给专业，正好省心，又可塑造品牌，是一兼二顾的上策，就算开始要贴，也可以控制标准和预算。 72 物业管理交给国内知名品牌 73 用泛会所来降低管理成本 74 公司秉承诚信、专业、敬业、创新的信条，在过去八年里，跟随中国房地产业快速发展的脚步，迅速壮大企业实力，形成了专业高效、分工明确、架构完整的企业团队。截至2010年底，上海公司实际在册员工过百人，其中各类专业研究人员占27%，营销策划专业人员占30%，销售人员占43%，90%以上员工具备大专以上学历，公司核心团队由一批房产开发、投资评估、市场分析研究、项目营销策划、公司资本运作、企业战略和品牌管理各个领域的高级专家组成。 75 尚安机构成立于2003年，是一家以商业房产投资和房产营销代理为主营业务的公司。 76 公司主要从事房产营销代理和房地产投资两项业务。 公司主营业务和业绩介绍 在房产代理业务方面