2018九江市都昌县扎花厂地块初步定位思路及建议44P讲解材料.pptVIP

都昌县扎花厂地块初步定位思路及建议;项目地处城市规划的新旧区结合部，地理位置相对新城区较偏，目前项目周多为住宅小区和商铺，区域内人口较多;项目地处交通要道万里大道和东风大道主干道之一的东风大道上，是新城及周边乡镇进入传统老城区的必经之地——城市中心必经路;6;项目地块内部为废弃的就扎花厂，进深300米，宽100米，内部旧建筑依然存在，各种废弃物存在;项目属性界定：四线城市、老城区片中部、规模较大综合体项目;对地块的基本认知 ;都昌县东西宽52.7公里，南北长80公里，总面积2669.53平方千米，其中水域面积占一半左右。 总人口81万人，其中非农业人口不到16万人。 全县辖12个镇、12个乡，县城在都昌镇。 全县60%以上人口聚居在都昌东部。;*;产业发展：工业经济特征突出，发展地方工业经济， 对外劳务输出是重要经济来源构成;紧紧围绕建设环鄱阳湖地区宜居宜业生态园林城市的发展定位和“打造新区、提升老城、西控北延、开发东湖”的基本思路，大力实施“强工兴城”战略， ;万里大道为主要发展轴，城市的主要公共设施均布局在此二轴上，道路呈“三纵三横”的网络骨架。城市空间发展中心的选择山(南山，矶山，芙蓉山)，水(鄱阳湖，东湖，大沔池湖，矶山湖)旅游开发的整合等。;城市发展分析总结 ;地块周边商业氛围不浓，多为住宅下小店铺，主要提供日常生活所需，距离城市商业中心1000米左右;大多集中在万里大道和东风大道中间的芙蓉路以西，集多家购物广场和其他商业，城市最大规模商业1万平米;商品房开发起步晚，发展落后，单体规模普遍偏小，中大型成熟社区缺乏；近年开始出现较大规模开发的楼盘;都昌属于典型的成本型城市——内向型市场、容量有限、价格天花板、影响利润核心是成本、产品对价格影响小;成本型城市的几个共性：;都昌2012年土地拍卖中，住宅和工业用地供需平衡，商业用地比重很小，住宅土地供应量大;目前都昌县房地产供应货量为2262套，对于县城15万常住人及周边乡镇来说，供应量并不是很大，没有达到供过于求的程度，从销售来看，前11个月总共销售400套左右，去化量很慢;目前都昌房价基本在3000-4000元/平米，与周边县市持平，相对县城来说，房价基本平稳，商业成交价格波动很大，受市场供求关系的影响和投资环境的影响;都昌楼盘均价3400～4100元/平米，楼盘的均价基本达到4000元/平米，最高单价为4700元/平米（胜发国际广场高层）;市场以多层、高层为主体，例如城北春天规模大的盘不断出现，同时楼盘的设计规划不断创新，盛世西湖最高规划33层;都昌2012年前11个月各楼盘去化量为22000平方，其中城北春天去化量占总去化量的1/3，成为都昌县最有竞争性楼盘，;阳光府邸;阳光府邸规划情况;阳光府邸户型设计;城北春天 ;观湖国际：都昌房地产市场较大型的项目，开发成周期开发模式，对市场冲击很大 ，售楼处包装展示较好，在都昌达到较高的档次水平;都昌在2011年前没有专业的商业市场，大部分为商住用地的商铺和部分开发较热的酒店， 2011年后出现想建材市场和珠贝城专业市场，在价格上和销售上也是跌宕起伏;商铺消化速度很慢——珠贝城销售缓慢，建材市场销售停滞不前，且销售均价9000元/㎡;本项目处于老城区中心偏后地段，周边无大型商业，主城区商业中心到本项目出现断层，没有延续性，影响了与城东商业发展的呼应和联系，因此在本项目建立大型综合体有几个大利好;项??区位解析;区域交通条件;项目资源条件;项目技术指标;项目属性界定;1、全球最大的贝壳产品交易中心 2、全国最具竞争力的大型珠贝珠宝交易中心 3、全国最具特色的珠贝珠宝旅游购物中心 4、国家4A级旅游景区 5、全国珠贝珠宝首饰行业创业示范基地 6、江西省五星级专业交易市场 7、江西省重点专业市场;核心功能： 1、珠宝首饰精品品牌展示 2、珠贝饰品交易 3、珠贝原料交易 4、宝玉石交易 配套服务功能： 1、珠贝主题文化展示 2、物流中转 3、商务酒店及商务服务;对地块的基本认知 ;建议打造都昌县第一个标准性的商业综合体，通过规模、业态分布、豪华展示面等成为主力购物休闲中心;建议项目做成广场式购物休闲综合体，增加展示面，业态分布明显