2018中联创开封汴西新城项目启动区定位研究报告.ppt

;;启动区产品配比;一期二组团范围;一期二组团户型配比;二期范围;一期二组团户型配比;三期范围;三期户型配比;四期范围;四期户型配比;启动区策略;启动区策略——迅速形成项目核心竞争力;启动区客户定位;整体客户定位回顾:外地高端投资客户(别墅)、本地中高端及高端改善类客户是启动区关注的核心客户;外地高端投资客户（别墅）：主要集中在金水区，职业以私营业主、公务员、商业、金融为主;外地高端投资客户（别墅）：家庭年收入集中在30-100万，对城市及自然资源同时关注的比例较高;外地高端投资客户（别墅）：高品质、高科技、高安全性是此类客户对产品关注的重点，且愿意为其支付更高的价格;外地高端投资客户（别墅）：身份及圈层感是此类客户选择项目情感关注点，他们不仅需要高档次的产品，而且更需要高档次的项目来契合其优越的身份和阶层 ;本地中高端及高端改善类客户：以开封市区客户为主，周边郊县也占据一定比例;本地中高端及高端改善类客户：年龄集中在30-40岁，以三口之家为主;本地中高端及高端改善类客户：中高端客户置业目的集中于改善型需求。近8成的客户购房是为了改善居住环境;本地中高端及高端改善类客户：需求面积集中在120平米以上的三房、四房；单价集中在3000-5000元/平米;本地中高端及高端改善类客户：价格、交通、教育、配套是此类客户关注的重点;本地中高端及高端改善类客户：小高层、多层是此类客户主要的产品选择方向;;;;产品策略;具备差异性优势以及稀缺物业类型的次高端产品 形成项目标杆价值和形象标竿;启动区规模：整体规模约22万方;双拼别墅配比 花园洋房配比 小高层配比;国内二三线城市高端别墅去化情况：总价600万是明显的价格分水岭，高于600万的别墅去化情况明显不理想;郑州高端别墅去化情况：总价450万是郑州高端别墅市场价格的分水岭，主力集中在250-450万;开封别墅去化情况：其中200-250平米、160-250万的联排和200-220平米叠拼市场接受度高;别墅客户需求：总价200-350万、面积200-350平米是主力需求区间;本项目启动区别墅配比确定;郑州市场去化：总价上40-100万是主力成交区间；面积段上80-100平米、120-160是主力区间;开封市场：总价40-60万、面积120-160平米为主力区间;目标客户需求：该类目标客户洋房需求的面积段主要集中在三房120-130㎡、三房130-140㎡，四房170-180㎡的改善型户型;本项目启动区花园洋房配比确定;郑州市场：面积段90-100、140-160平米，总价段35-40万、60-75万是机会明显;开封市场：90-100平米、30-40万两房，120-140平米、40-50万三房市场接受度高;客户需求：整体集中在120-140平米三房，80-100平米两房也占据较大比例;本项目启动区花园小高层配比确定;启动区产品配比;产品策略——户型设计;郑州项目——绿城百合户型（小高层）; 案例：绿城百合公寓 户型 三房两厅两卫150㎡ 竖厅布局，客厅、餐厅形成南北通透空间； 动静分区明显，增添私密性； 双阳台设计，延伸室内空间； 主卧采用270°多角观景窗，增加采光和观景，增加生活情调； 主卫超大开间，270°观景阳台，具有多角度观景视野，彰显主人尊贵气质。 ;郑州项目——温哥华户型（别墅）;郑州项目——森林湖户型（别墅）;开封项目——森林半岛户型（合院别墅）;开封项目——开元华庭户型（小高层）;标杆项目户型分析小结：郑州及开封整体户型打造集中在功能空间塑造上，但同时创新空间等逐渐成为市场主流;本项目别墅产品单体设计原则;联排借鉴案例——万科高尔夫;一层：;;;半地下室;本项目花园洋房产品单体设计原则;情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户;本项目洋房产品打造;本项目洋房产品打造;本项目洋房产品打造;本项目洋房产品打造;小高层产品单体设计原则;郑州小高层\高层:户型最大的特点是设置有独立的入户玄关，增加私密性，另外3+1设计，三房变四房，增加了多功能空间。;郑州小高层\高层:户型最大的特点是保姆房的设置，不仅有入户花园与主人空间隔离，还自带卫生间，使得私密性进一步提高。;国内小高层\高层案例：户型设计完善主卧功能空间，增加了内庭院空间，使景观空间立体化，形成与室外互动的景观空间，南向L型大阳台设计，扩大景观面，最大化利用景观价值（借鉴案例-保利心语）;国内小高层\高层案例：借鉴案例（天一方）;产品策略——景观风格;郑州项目——温哥华：以图腾公园为核心、以内部景观大道以及分区景观为辅、以多树种为载体打造成