2018年广东某房地产市场分析暨龙湖地块项目定位报告（上）76p讲义教材.pptVIP

;本案处于翁源最受欢迎的休闲公园——龙湖的西侧，地块3就在龙湖边上； 本案处于新政务中心通往主城区的主干道边上，交通非常便利； 本案斜对面就是翁源新车站，距离文体中心仅有500米，是新城区的中心； 片区内多种职能交集，规划利好，拥有“休闲、文体、政务”三位一体的不可复制的区域优势。;;;翁源最大房地产项目;;区域发展机会——双高速引领翁源飞腾;翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段； 地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅； 29万㎡建面，翁源第一大盘； 周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础； 周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念； 昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有助于新商业中心的打造。;新城区尚处于开发初期，要获得客户的认同，尚需一定时间培养 项目所在区域公共交通不够完善，对于无车族业主，其出行将不太方便； 项目楼面地价，决定其以后销售价格较高，需要找到支撑价格的基础;;市场透视;房地产宏观市场分析;国五条彻底失效，各地地王频出;房价进入上升通道;资金面收紧，房贷放款时间延长;从政策层面上看，为遏制投资需求和快速上的涨高房价，政府围绕信贷(加息、停贷、提首付)、限购出台一系列政策，但是并未能从房地产根本问题上引导房地产市场健康发展； 预计未来调整政策将逐渐成熟和市场化，调控手段更多是通过市场而非政策指令； 受各地地王和地方政府推动影响，短期内一、二线城市房价上涨压力大，三线趋平缓；从长期来看，房地产仍然是当下中国的重要龙头产业，经济发展的火车头，房地产价格仍将平稳上扬；;韶关房地产市场分析;2013年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2012年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但售价同比下降7.5%； 2013年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面； 韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均价目前维持在5400元/㎡上下；;韶关房地产占全市固投比重较低，较具增长空间;外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力;韶关市场整体成交面积段分析;韶关市场整体成交户型分析;翁源房地产市场分析;翁源县经济发展状况;翁源县住宅量价走势;翁源县城房地产项目分布;翁江新城——翁源目前最高端项目;翁源购房群体特点;翁江新城成交客户主要以县城为主，而地域关系和人际关系也极其重要。其次为珠三角的返乡客户群； 客户年龄段集中在28—45岁的社会中坚群体； 这些客户主要为个体户、教师和公务员；;自住型需求特征为主 ;万隆花园——新城区项目代表;龙湖地块——本案直接竞争者;阳光花园——中心城区的代表盘;未来潜在竞争对手;翁源住宅市场总结：;翁源商业地产市场分析;翁源县城商业分布：;县城三大商圈概况：;区域社区商业概况：;商业竞争对手分析;翁源商业市场总结：;市场透视;根据本地块的基本特征，有哪些与我们相似的楼盘开发模式得到市场追捧呢？;东莞—万科金域华府;新城项目，分地块组合而成;万科的多年销冠：年均销售1000套;金域华府——成功之道;建筑采用现代简约风格，以整洁、时尚迎合都市青年的风格； 以“休闲运动” 为主题的七大度假公园，大部分住宅底层架空，结合部分设施形成泛会所。 自身商业配套完善，引入沃尔玛、大地数字影院、肯德基、真功夫、味千拉面等一线品牌进驻营业； 打造双会所、双泳池、双入户大堂等配置以提升项目档次。;金域华府 —成功之道;开发模式借鉴—金域华府;东莞西平—光大景湖时代城;开盘劲销500套;景湖时代城规划参考;产品规划参考;开发模式借鉴—景湖时代城;市场透视;;中端刚需自住型产品为主，适应市场需求;项目洋房客户定位;项目商业客户定位;科学规划;项目属性定位;翁江华府;项目案名建议二;项目案名建议三;项目案名建议四;项目案名建议五;案名创作稿;户型产品定位;住宅价格定位;商业价格定位;市场透视;地块居住价值研判;地块商业价值判研