房地产开发企业绩效评价指标的体系的研究.docVIP

房地产开发企业绩效评价指标体系研究 　　摘要：房地产开发企业绩效评价指标体系的科学设置有利于引导与促进房地产开发企业的可持续发展。房地产开发企业的经营活动有其突出的特点，而房地产开发企业的经营特点决定了其绩效评价指标体系设置的原则与要求，即以房地产开发企业的可持续发展为指导思想，遵循相关性、综合性、重要性、可比性、可操作性、可接受性和成本效益的原则和要求。房地产开发企业的业绩评价指标体系应由财务层面、客户层面、内部开发建造与创新层面、职员层面、环境层面组成。 　　关键词：房地产开发企业；绩效评价；指标体系 　　中图分类号：F235.91　文献标识码：A　文章编号：1005-0892(2008)08-0112-04 　　 　　随着社会经济的发展、人民生活水平的不断提高，人们对住房的要求也在不断提高。我国自上世纪80年代后期至今，掀起一浪又一浪的房地产开发热，到处可见不断开发出的新楼盘。这在很大程度上缓解了人们的住房需求，也给房地产开发商带来了丰厚的利润，促进了经济的繁荣。然而，在房地产开发过程中，却存在着不经济和浪费的现象：如盲目的楼盘开发造成了楼盘的高空置率；楼盘供给总量与结构的不平衡导致了一方面房产品过剩卖不出去，另一方面却不能满足低收入人群生活住房所需；不符合地区规划要求的楼盘开发，影响了地区经济建设规划的健康发展。这些都使房地产开发经济繁华的表面下隐藏着巨大的危机而终将导致房地产业的不可持续发展。因此，如何引导开发商合理地进行房地产投资，提高资源的利用效率，促进房地产开发企业的可持续发展，是需要我们认真研究和解决的重要问题。众所周知，业绩评价是一个具有导向性的制度安排，科学地进行房地产开发企业绩效评价，有利于正确引导房地产的合理开发，而指标体系则是评价体系的重要组成内容。因此，本文将根据房地产开发企业经营的特征，以平衡记分卡指标体系设置的原理为指导，探讨房地产开发企业绩效评价指标体系的设置。 　　 　　一、房地产开发企业经营特点分析 　　 　　房地产开发企业具有与一般企业不同的经营特点，这种特殊性主要体现在以下几个方面： 　　第一，从其生产的产品――房产品来看，具有非标准性的特征。每一个楼盘所坐落的地理位置不同和开发商的理念不同，决定了楼盘的建筑风格不尽相同。不同地域，不同阶层，不同的人文环境，对房产品的设计要求也不相同，需要开发商因地、因人的要求对房产品进行规划与设计。 　　第二，房地产开发受政策性影响很大。房地产开发企业受政府相关法令、法规，如金融、土地政策的变更以及地区及社区的规划影响很大，这些直接影响着房地产开发是扩张还是萎缩。 　　第三，房地产开发企业的经营风险较大。房地产开发企业属资金密集型企业，开发时一次性投入的资金量很大。由于房地产开发的周期较长，每一期的楼盘开发均在一年以上，且购房款一般采用按揭的方式支付，造成资金回收期很长。因此，企业的经营风险较大。 　　第四，房地产企业的资产负债率较高。房产品属不动产，可随时用作抵押，为房地产开发商获取银行贷款提供了保证与方便。由此，房地产开发企业的投入资金中，银行贷款的比率较大。这一方面为房地产开发企业解决了资金的问题，另一方面却使得房地产开发企业的财务风险较大。 　　 　　第五，房产品销售的直接性。房产品是由开发商直接销售给消费者，不需要经销商和分销商等中间环节。因此，房地产开发企业与最终消费者――购房者之间的接触是直接的，这样可以减少房产品销售的时间，有利于销售市场份额的扩大。 　　 　　二、房地产开发企业绩效评价指标体系设置的原则与要求 　　 　　房地产的开发必须以企业的可持续发展为总指导思想，这也就要求房地产的开发应服从国家宏观政策的调控，应与地区或社区的整体规划及循环经济发展要求相适应，应使所开发的楼盘确实为消费者所需，达到供需的总量与结构的平衡。为此，在设置房地产开发企业绩效评价指标体系时必须遵循相关性、综合性、重要性、可比性、可操作性、可接受性和成本效益的原则和要求。 　　第一，相关性。这里的相关性具有两层含义：第一层含义的相关性就是要求房地产开发企业业绩评价指标体系的设置应与其战略经营目标相关。这一战略经营目标就是在政府宏观政策的调控下，在现有可供开发的土地资源的基础上，确保房地产的开发符合整个地区的建设规划，符合循环经济发展模式的“减量化、再使用、再循环”的战略指导思想，并能根据不同层次消费者的需求，设计、开发出不同的楼盘，合理定价，使房产品的供给与需求从总量和结构上趋于平衡，最大限度地满足人们的住房需要。在此基础上，求得房地产开发企业的可持续发展。第二层含义的相关性是指所选择与设置的非财务指标(包括客户层面、职员层面等)，确为财务业绩增长的驱动因素，即所选择的非财务指标与财务指标相关。这个问题需要引起指