2018武汉宝安地产南湖驾校地块定位及规划策略建议67P教学案例.pptVIP

宝安地产南湖驾校地块 定位及规划策略建议; PART1:宏观背景及经济环境 ;宏观入市政策;限购又限贷，保障房政策不断完善 土地市场收紧……;;经济环境分析;;◎ 土地市场（3月） 成交宗数：13宗? ??????（85.71%） 成交面积：82.46万方??????（14.69%） 成交可建面积：268.22万方 ??????（7.84%） 成交金额：50.83亿元 ??????????（7.12%） 楼面地价：1895元/㎡ ??????（-0.68%） ? ◎ 商品房市场（3月） 房地产吸纳指数： 82.57 ???????（51.69%） 商品房新增预售面积：166.65万方 ??????（485%） 商品住宅新增预售面积：106.30万方?????????? （309%） 住宅成交套数：11149套 ???????同比：（13.93%）? 环比：（54.38%） 成交均价：6314.66元/㎡?? ???? 同比：（-1.85%） 环比：（-0.19%） ;1、宏观调控将在今后相当长一段时间内存在，房地产开发政策风险将长期存在； 2、政府调控的重点将是上涨过???房价与群众购买力之间矛盾； 3、调控的手段将改变以往单一的调控方式，土地、金融、市场等房地产开发的整个环节都是调控的对象； 4、武汉整体房地产开发呈稳健向上的成熟趋势； 5、项目所在区域的成熟居住氛围和规划，为项目发展带来了有利机遇;PART2: 区域及地块特质分析;宏观区位：隶属武昌;南湖片区——武昌最大的成熟社区，目前开发项目较集中区域，随着交通配套设施的完善和旧城改造的完成，南湖片区房地产市场价值将裂变。 代表楼盘：大华南湖公园世家、南国花郡等;本案地块;【东临成熟居民区】;◎ 交通配套 公交74路、543路、561路、570路、804路等 ◎ 生活配套 中商平价、中百仓储、武商量贩、红旗家俱、工贸家电、苏宁电器 ◎ 金融配套 招商银行、中国交通银行、中国民生银行、中信银行、中国工商银行、中国信合 ◎ 医疗卫生配套 南湖医院、武汉蓝湖医院、武汉陆军总院、省人民医院、武汉妇幼保健院 ◎ 景观配套 虽然项目属于南湖片区范畴，但项目所在地距离湖岸景观带较远，在景观配套上目前只能以小区内的景观建设为主。;项目SWOT分析 1、外部机会 随着南湖片区地产开发的不断成熟，区域开发和居住价值被充分认可； 南湖片区周边高校和政府单位密集，有大量有较强购买力的消费人群； 预计楼市在2012年逐步解冻升温，地产形式逐步趋稳； 政府在宏观政策上鼓励消费，房地产的相关政策逐步放宽。 2、外部威胁 潜在购房者的观望心理仍然存在，楼市走向并不明朗； 经济试用房和廉租房的开发力度空前增强； 区域范围内开发量比较大，竞争激烈； 在一定程度上，房产投资性人群将被适当压缩。;3、内部优势 宝安地产在南湖区域的经验及口碑； 科学和专业的规划及操作； 临街性好，便于规划自身商业配套； 宝安地产实力雄厚，善于整合各种社会优质资源。 4、内部劣势 项目开发规模有限，楼盘品质需要提升； 项目周边需要进一步改造，整体形象不佳； 目前地块周边噪音、灰尘、路面情况均较差，影响客户心理倾向。;地产因子; 初步结论：本项处于南湖板块南湖花园区域，但并无湖景等自然资源优势，同时地块面积不大，不具备做豪宅、大盘的条件。 但依托南湖新城的规划发展背景，以及本项目有较好的区位、潜力、配套及开发商实力优势，具备做精品时尚社区的潜力和条件。 ;PART3: 概念定位及产品规划建议;定位之前，首先要明晰我们的核心概念； 先重点看下南湖区域两个项目的 产品概念 。;【御景名门】 ;在较长一段时间内，御景名门的销售状况并不理想，产品原因有三点： 1、小区没有可以吸引人的景观环境，除了大环境还不错以外（和理工大连在一起），基本没小环境。 2、户型设计不合理，小户型设计较差，尤其是44㎡的户型还没有天然气，做饭只能用电。 3、容积率太高，5.81的容积率，而且是2梯7户，这样的居住环境是很难吸引教师购买的。 ;【综合点评】;规模：总建筑面积约73万平方米，其中居住用地面积约44.86万平方米，城市规划道路面积约7.1万平方米，中学用地约1.6万平方米，公共停车场面积约5600平方米。项目绿化率35% ，容积率为1.6，楼间距不太大。 园林：社区内部规划的生命绿廊，沿袭公园化社区模式，其规划设想以绿化主轴设计为主线，以生态绿化系统和道路系统为纽带，串联起各个独立住宅组团。 卖点：规划中的水上公园，以及较好的性价比优势。 ;现场包装——明朗的海派文化 ; “73万方的海派文化大盘”——这一定位，加上多层面的执行，让其成为南湖区域最成功的楼盘之一。 ;现在，我们项目