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嘉都TIME项目营销建议 天津 廊坊市区 大兴黄村 北京亦庄 本案 项目地理位置 项目所在的广阳区位于河北省廊坊市区北侧，紧邻京津塘高速，隶属廊坊中心区域。 项目所在的廊坊市广阳区是廊坊的北大门，距离北京大兴区仅10公里，开发优势明显 。 关键词：未来的城际中心 区域分析 区域特征 政府职能部门云集，商业、教育、医疗以及交通等配套设施健全，功能完善，生活便利； 大量老城改造建设正在开展，新城氛围逐步营造； 区域形象尚未形成； 综上，该地区极具发展潜力 八 地块位置分析 A区 B区 地块特征 市政道路将项目分为AC、BD两大地块 东北部为成熟社区，南部紧邻广阳大街，有一定噪音干扰，大街两侧多政府职能部门及大型企事业单位 BD地块较为方正，AC地块呈倒“T”型 涉及部分拆迁 C区 D区 地块价值分析 广阳大街 新开路 银 河 路 和 平 路 红星美凯龙 华联商厦 京客隆 家乐福 新华路餐饮街 新 华 路 沃尔玛 明珠商厦 本案 苏宁电器 苏宁电器 速特商城 廊坊人大 交通局 社保局 妇幼保健中心 政府职能部门集中区 商业集中区 经济技术指标 地块 物业类型 建筑面积（㎡） 容积率 栋数 A （回迁） 住宅 210303 1.9 20 配套公建 2496 —— 商业街 61523 —— 学校 8640 —— 小计 278642 —— B 住宅 270966 2.0 17 配套公建 6260 —— 商业 19955 —— 小计 297181 —— C 商业 47850 2.4 D 商业 103750 —— 总计 727423 2.0 —— 产品印象 SWOT分析 优势：S 交通便利，政府职能部门云集，地块价值较高。 家乐福的品牌影响力。 社区规模较大，内部及周边生活配套均较为完善，医疗、学校、商业等。 …… 劣势：W 机会：O 威胁：T 容积率较高，居住舒适度受到影响，影响社区品质感。 市政路将社区分开，影响项目整体形象及功能布局。 涉及大量回迁户，影响社区品质； 区域缺乏商业体量较大的项目 区域内缺乏高品质的项目。 区域内创新类产品较少。 区域内其他新项目将分流大量客户，许多低价二手房也将影响市场节奏。 地块具有极强的配套资源优势以及丰富的业态，且受关注度高，完全可以 成为区域内综合品质最好 的项目 目 录 市场分析 市场定位 开盘前营销工作 本体分析 09年市场总结 2009年1-11月人民币贷款增加9.22万亿元，同比增加5.06万亿元，同比增长122%，宽松货币政策使开发商融资和个人放贷难度减小，间接推动房价上涨。 08年供需对比为1.41：1，供远大于求；09年供需对比为0.68：1，供远小于求，直接带来市场回暖及火爆局面，09年北京商品房均价全年上涨7000元/平米，涨幅高达77%，月度涨幅为6%。 近期宏观环境分析 1月14日 央行决定上调人民币存款准备金率0.5个百分点； 1月24日 北京房贷政策悄收紧 部分银行抬高7折利率门槛； 1月25日 楼市调控措施春节前出台 完善预售打击捂盘； 1月25日 北京市长郭金龙：遏制房价过快上涨势头； 1月26日 投资客低价抛房频现 北京二手楼市价格“松动”； 1月26日 1月份前三周京城楼市成交量下滑明显。 2月10日北京重拳出击整肃“地王” 遏制“以地生财” 2月11日地王频被收回 众房企开始战略收缩 2月23日京版国11条出台 11部门联手遏制高房价 3月17日 总价及单价新地王分别诞生在亦庄及海淀，开发商资金储备充足“不差钱” 提高二套房首付、上调准备金率、房贷政策悄收紧 、春节前出台调控措施、价格松动、成交量下滑、京版国11条颁布、地王再次产生 近期宏观环境分析 政策调控倾向：年末随着二手房营业税、土地出让金等政策的调整，房地产政策调控出现严格倾向。 市场情况：市场火爆之后，随着年末金融、土地政策等利空消息的出现，年末市场初现观望，二手房市场最先敏感起来，而随着两会结束及地王频出，市场也出现坚挺信号。 总结：近期，多方面的调控措施，或引发市场新一轮观望情绪，势必会影响到廊坊区域市场。 近期市场总结 2009年楼市过于火爆，随着2010年整体经济的回暖，支持房地产2009年发展的利好因素来年可能受到打击，同时随着各项为楼市 降温新政策的出台和政策效果的逐步显现，预计2010年下半年市场面临较大的调整压力。 北京市及各级地方政府遏制房价政策第一季度相继出台，2010年第二季度或成为楼市拐点，提早发售楼座是当务之急。 2010年市场展望 竞品情况分析 区域项目多为销售后期，部分项目存量客观，另外，区域近两年土地成交异常活跃，大量成交土地将集中今明两年入市，未来市