2018泰宏·百旺都营销推广方案54p教学案例.pptVIP

泰宏·百旺都营销推广方案;一、柳州写字楼市场发展内在驱动分析;二、柳州写字楼市场整体布局;;四、柳州各区域租金水平对比;五、各区域写字楼物业生存状况对比分析;六、各区域写字楼个案销售主力面积对比分析—— 面积区间相对集中，高档写字楼的面积相对较大;市场需求判断 以2008年的华泰独立商务、华信国际、瑞泰大厦公寓面积做参照判断，柳州年消化写字楼面积在3万㎡左右。 市场供给判断 ○ 两年内已开发量：阳光100、五星中环大厦、居上·V8城，汇金国际及其他，逾25万㎡； ○ 正开发量：地王MALL29万㎡、乐和广场3.5万㎡ 、九洲大厦3.5万㎡ 、风情港、峥福项目以及桂中大道、东环大道沿线等…… ○ 预计未来几年：将有超过40万㎡的供应量推出市场（纯写字楼与泛写字楼物业）。 物业消化周期判断 按2008年柳州市写字楼消化速度计算，40万㎡市场存量消化完将需13年左右； 结合经济增长、城市扩建需求以及近两年写字楼物业消化速度等因素考量，消化周期也要6年左右时间。;按照占用面积来计算，本地客户和柳州以外的客户所占比重分别达到60%和40%。 在柳州经济结构占据相当大比重的企业多是汽车企业和生产制造类企业，外资企业他们虽然所占比重较小，但在河东的办公楼中出现了外省企业整层租赁作为办事处以及形象展示窗口的现象成了市场的一大特征，值得我们借鉴。 在市场调研的个别案例中整层购买的客户主要是柳州本地大型国有工业企业、房地产和建筑行业的股东。 ;行业特征对比分析;投资客基本都以个人名义购买； 自用客户一般也选择以个人名义购买，主要是能达到避税目的，且个人购买也较企业名义购买更为快捷方便。 地产、金融、政府社团以及柳州本地客户相对所占用面积较大，而其他如贸易、服务业、IT、生产制造类以及外资客户所占用面积较小。;购买客户关注点分析;柳州写字楼、酒店物业市场总结;2、本 体 分 析; 项目区位：所在城市命脉， 凭借优越的地理位置、完善的生活、教育、医疗 配套，具备较强的地段优势; 项目四至：跃进路贯通项目，昭示性较好，周边生活配套完善，但通达性一般;技术指标: 建筑占地 西地块为 :3473.63㎡ 东地块为 :11291.22㎡ 西地块容积率： 1.0 ≤容积率≤1.8 东地块容积率： 2.0 ≤容积率≤3.2 限制条件： 西地块限高：24m 东地块限高：80m 东地块需无偿提供 15000 ㎡住宅、4000 ㎡商业供政府拆迁安置; 项目SWOT分析; 项目SWOT分析;项目属性总结;3、项 目 定 位;城市中轴线上的百旺之都;城市中轴——地标建筑、气势凌然 独有城市景观、完善城市配套、城市高点、享受的不只是高度…;精英生活——城市精英的生活方式 精致园林、运动会所、24小时商务休闲娱乐会所…;百旺之都——身份、标签、价值 繁华之上 、延续辉煌、城市会客厅、商业聚焦之都…;4、营 销 策 略;1、预计现场接待中心开放时间为2011年8月中、下旬（如因工程进度因素延迟，时间顺延）； 2、投资客户的投资意向大多转变较快； 3、预计首批开盘客户积累周期为2个月较为合适。; 营销策略之：入市时间; 营销策略之：入市原则; 营销策略之：推售步骤;;;;;;;;5、推 广 策 略; 入世期; 第一阶段：入市炒作期（2011年7-8月）;【媒体选择】：剖析产品，商家引导，拔高客户心理预期。;【媒体选择】：剖析产品，商家引导，拔高客户心理预期。;【媒??选择】：剖析产品，商家引导，拔高客户心理预期。;【媒体选择】：剖析产品，商家引导，拔高客户心理预期。; 第二阶段：预约认购期（2011年9-10月）;【媒体选择】：产品解码，释放形象，创造热销传奇。;【媒体选择】：产品解码，释放形象，创造热销传奇。;【媒体选择】：产品解码，释放形象，创造热销传奇。;策略一：深度解码 大堂篇/电梯篇/空调篇/材料篇/服务篇 策略二：活动营销 红酒品鉴会/客户答谢会 ;【售价建议】;营销推广费用;THANKS! 谢谢聆听！