2018泗洪县星河上城一期营销策划提案221P资料教程.ppt

泗洪县星河上城一期营销策划提案;项目概况与分析/项目区位;项目四至：地块紧入城迎宾通道—山河西路和濉河、奎濉河景观绿化带，可昭示性强；周边除了建材市场、物流基地外，以农民房为主，配套不完善，档次较低。;周边现有配套：淮北中学、实验小学、树人学校、中心医院、城西医院、长途汽车站、家家乐超市、美食一条街、泗州大街、农业银行、电力公司等 ;濉 ;项目概况与分析/SWOT分析;;——项目商业背景事实（项目、客户、市场）;按常规发展的可能结果;项目期望目标;项目冲突焦点;项目核心问题界定;;;2010.2-3;地方细则与“国十条”基本一致;新政下，不同类型项目具有迥异的市场表现：;任志强认同房价下跌，担忧开发模式改变，房价将再次暴涨;5月5日，恒大公开表态旗下所有产品将以8.5折对外销售;5月6日，传万科将以产品线调整应对新政带来的变化;绿地、龙湖、远洋、富力等旗下多个楼盘出现价格松动;太古地产208亿分拆计划紧急刹车;调整经济结构，改变发展方式成为中国经济发展的共识;“去房地产化”成为经济改革的重要方向;4月CPI同比上涨2.8% ，加息预期走强;地产政策调控的系统思维基本成型;“国十条”严厉出乎预料，但体系尚未建立，调控并未结束;房产税成为产业政策尚未落下但必将落下的另一只靴子;清理违规土地，打击开发企业的囤地行为是另一个重点;房价的博弈——下行极限为当前售价的20%-30%;复苏的周期——周期更长，乐观到2011年12月;房产税影响——降低住房价值，改变需求结构;房产税猜想——先松后严，有可能造成房价长期阴跌;;市场分析/整体市场分析; 小高层/高层产品由于政府规划要求原因，在楼盘的产品比例上逐渐上升，但户型结构较为单一，板式结构较少，以两梯三户和两梯四户为主。户型在100~130平米之间，三房以传统紧凑型为主，客厅南北朝向居多，有亮点的户型设计较少。 房屋质量在逐步提升，如多层全框架结构（如香格里拉，富园天郡，南山龙郡等）。 由于大盘较多，所以后续推售量大，加上今年新成交的9大地块，下半年及明年市场放量很大，竞争激烈。 ;;市场分析/区域市场分析/个案调查/河畔花城;市场分析/区??市场分析/个案调查/银河·蓝伯湾 ;市场分析/区域市场分析/个案调查/中正·时代城;位置：泗洲大街与衡山路交界处 发展商：江苏江中集团房地产开发有限公司 电话：0527总用地面积：130000平米 户型面积：主力户型104-117平米 容积率：1.5 绿化率：37% 物业形态：小高层 价格：多层尾房3300（四层），高层2900-3000 销售率：65%;市场分析/区域市场分析/个案调查/正邦·金域蓝湾;市场分析/区域市场分析/个案调查/瑞丰·河滨花都;市场分析/区域市场分析/个案调查/尚城世家;市场分析/区域市场分析/个案调查/佳和世纪城;开 发 商：江苏中正置业有限公司 物业类型：住宅、商场、公寓或酒店、幼儿园、会所。 建筑形态：多层、小高层、高层。 总建面积：36万平方米 320亩. 35栋多层（1千多套），20栋高层（2千多套）。 开盘时间：2010.6.20 销售进度：在售一期，多层432套， 14栋多层。 面积配比：100-110㎡三房，约占60%，94㎡两房约占10%，120-146㎡三房约占30% 价 格：均价3100元/㎡。2768~3488元/㎡ 主力客户：周边居民、乡镇居民。 宣传方式：大牌，短信，单页，流动字幕 优惠活动：开盘第一天订购优惠4000，抽奖活动。第二天优惠3000，第三天优惠2000 交付时间：一期2011.8.30日交付。 后续推售：二期8月份，多层600多套。 销售情况：一期销售率57%，据说有浙江开发商团购200套，已计入销控。 优 势：学区（育才、洪中），物业管理，房屋质量和开发商口碑。 劣 势：价格高，周边竞争楼盘多。 ;物业类型： 住宅，沿街商业 建筑形态： 多层、高层（18层） 总建面积： 27万平方米，占地154亩。13栋多层，11栋高层。约2000户。 开盘时间：2010.4.10 销售进度： 在售为一期，10栋多层、1栋高层，约400套 面积配比： 多层：80-100㎡两房30%，100-120㎡三房70% 高层100~120㎡三房。 价 格： 多层均价2800元/㎡，高层均价2550元/㎡ 主力卖点：主城北与新区双核居住区，教育、行政、生活配套，自身多层次景观规划。 主力客户：周边及乡镇居民 宣传方式： 建设北路道旗、围墙，短信、电视字幕。 交付时间： 一期2011.5月底交付。 销售情况：一期多层销售率约95%，高层销售率约75%。 后续推售：一期欲加推一栋高层，二期时间未定。 ;项目位置：人民路与珠江路交