2018泰宏·百旺都营销推广方案54p讲解材料.pptVIP

营销策略之：推售步骤 分区原则 依据物业属性、不同客户需求及不同销售时间节点，将本项目分为高、中、低三个区域。分别为： 1）低区1-5层：商业裙楼。 2）中区6-10层：多功能空间。 3）高区11-20层：星级酒店或高端商务型酒店。 营销策略之：推售步骤 推售顺序 高 区 中 区 低 区 首推：高区11—20层，大面积快速去化，迅速回笼资金。 首推：与高区物业同步进行，快速回笼资金。 次推：6—10层，根据高区销售情况，第二波推出。 营销策略之：推售步骤 高 区 高 区 该区域定位为： 星级酒店或高端商务宾馆。 以客户自营为主，可操作空间较大，亦可通过联系几个大客户，联合购买，然后再通过租赁的形式转租给星级酒店或高端商务宾馆客户，开发商作为第三方只予以引荐，不参与返租。 建议交付标准：毛坯。 营销策略之：推售步骤 低 区 低 区 该区域定位为： 跃进路商业旗舰中心。 一层商业：以售为主，形象定位为品牌旗舰店。 二、三层商业：租售同步进行，业态定位为餐饮、娱乐。 四、五层商业：以售为主导，功能定位为大开间写字楼，其主要因素为四、五楼商业的价值低于写字楼的价值。 交付标准：毛坯。 营销策略之：推售步骤 中 区 中 区 该区域定位为： 多功能变换空间。 思路一：自用型办公室。 根据蓄客情况，针对大中型客户，一次性购买两间及以上的，按照其购买的数量隔墙，只留一个卫生间，其他卫生间预留上下水管道。 针对购买一间的客户，预先统计好，在优先考虑大客户的情况后，如若有剩余，就专门留一层给予购买一间的小客户。 营销策略之：推售步骤 中 区 中 区 该区域定位为： 多功能变换空间。 思路二：便捷式酒店。 根据高区的最终定位，在业态不相冲突或者高区客户没有硬性要求的情况下，中区可引进类似如家快捷酒店或7天连锁酒店，以一个或几个客户联合购买，租赁给快捷酒店，开发商作为第三方只予以引荐，不参与返租。 建议交付标准：毛坯。 营销策略之：推售步骤 中 区 中 区 该区域定位为： 多功能变换空间。 思路三：酒店式公寓。 根据蓄客情况，如果购买酒店式公寓的客户较多，建议以酒店式公寓的形式推向市场，只售不租。 建议交付标准：精装。 * 泰宏·百旺都营销推广方案 繁华之上 延续辉煌 一、柳州写字楼市场发展内在驱动分析 城市发展原始阶段，扩张缓慢且有限，此时城市往往只有一个核心，城市的商业以一个商业中心出现，且衍生商业不发达。 起步阶段，城市迅速扩张，城市核心的土地越来越无法支撑城市发展需要，开始向外围扩散，外围作为城市疏散核心区。 高级阶段，城市功能不断完善，城市改造完成，配套、交通、环境改善，价值回升，居住就业开始回流，其它核心也快速成型。 时代现象 城市发展阶段 相对静止 被动新区化 中心聚集化 核心驱动 平缓的就业压力 价格驱动 综合价值驱动 时代特征 一个城市中心 一个城市中心及多个区域中心形成 多个城市中心及多个区域中心成型 代表区域 城中区 河东区 城中区、河东区、柳北区 驱动主线 公共政策 二、柳州写字楼市场整体布局 柳北区，市工业大区，商贸繁荣，物流发达 河东区，新兴政务、文化新区，高尚住宅集中区 城中区，市传统的政治、商贸、文化娱乐中心 鱼峰区，旅游城区 柳南区，大型工业聚集地 发展方向 发展方向：东北向，河东区 总体布局：５个中心城区：柳东、柳南、鱼峰、柳北、城中，２个外围组团：沙塘和阳和，２个风景区：三门江和大龙潭。 写字楼集中在各版块商业中心，还未形成相对集中的写字楼密集区，只有在河东区人民广场、桂中路沿线有写字楼产品存在。 河东区是柳州最具活力的区域，同时是柳州规划建设中的城市商务中心，拥有优越的规划资源和交通资源。 作为传统区域，本项目位于城中区与柳北区域的纽带位置，作为区域的补充。 五角星一带是柳州传统的商业中心，但其办公场所几乎没有商务配套和物业管理，严格的说，当时柳州市有办公楼，但没有真正的商务写字楼 为填补柳州市真正写字楼、商务楼的空白，以城中区为核心的首批写字楼开发即掀起，但项目配套较低，经营种类杂乱。 随着城市东移的规划，河东承担起城市CBD区的重任，新一批的写字楼的开发热潮随之而来，物业的品质及商务配套也随着提升。 供应分布 城中区五星商圈 城中区新商务楼体 向商务向河东转移 典型代表 华侨大厦、东都大厦等 居上V8、阳光100、华信国际、 财富大厦、时代商厦、 概述 随着产业经济的发展和城市定位的提升以及巨大的商业磁场和辐射力给柳州的写字楼市场带来了发展机遇，并形成了以河东为CBD区，城中区为商业中心区、柳北区为区域中心的格局。 河东区成为柳州CBD区 汇金国际、阳光100、东郡、风情港、地王MALL 三、柳州写字楼市场发展历程