2009天津惠升置业芦花庄园项目报告90p资料教程.pptVIP

谨呈：惠升置业·天津市富士房地产开发有限公司;低密度别墅市场竞争依然激烈;根据天津别墅市场的发展状态和趋势，就天津别墅市场现存量和未来市场存量，分为“4大别墅”版块模式，即：;区域;天津别墅市场现状;中心城区版块概况; 中心城区别墅板块;天津宏观别墅市场; 环城版块别墅区;蓟县别墅版块;郊县版块别墅区;中新生态城版块;滨海版块别墅区;天津市场别墅产品经过近两年的建设发展，已形成了四大成熟版块，其中：中心城区为市场中的价格标杆，滨海版块继环城版块成为了市场新的发展焦点区域； “禁墅令”等相关政策的出台，别墅产品在未来市场上将日真稀缺；然08年天津别墅市场继续放量加大，近远郊别墅大盘的上市成为市场关注新焦点；（星耀五洲、恒大金碧天下） 金融、信贷等货币政策，直接抑制高端货值的投资，同时随着天津别墅市场的逐步成熟，客户购买逐渐回归理性，造成天津别墅市场成交疲软；;第 二篇【项目价值分析】;区位价值;区位价值;周边配套;区位价值;区位价值;区位价值;项目综合思考;第 三篇【竞争项目解析】;从市场分析和项目自身解析后发现，二期上市产品中的联排和双拼将成为市场竞争力最大的产品线； 同时我们分别从区域、项目距离、产品、客户以及货值进行分析得出本项目主要竞争来自滨海新区同类产品、郊县版块的度假投资型别墅产品； 竞品圈定：;位于天津滨海新区的核心区域，其总房款与本项目接近;竞品项目解析;竞品项目解析;竞品项目解析;竞品项目解析;竞品项目解析;竞品项目解析;序号;项目名称;项目名称;本项目需在上述几方面借鉴，为产品顺利销售做铺垫;竞争级别;竞争级别;优势 1、中新生态城将成为未来两年至五年的热点发展区域； 2、拥有旅游度假的自然生态环境，既适合投资又适合居住； 3、未来城区内的交通配套及生活配套将会成为市场中的标杆。;本案综合价值衡定：;定价策略与依据;定价策略与依据;定价策略与依据;第四篇【营销策略执行】;各个竞品主力户型面积区间接近； 产品差异化较弱； 园林大都以水为主要特色； 绿化率大多为45%以上；;项目营销建立在城市发展契机的背景上； 依托区域发展，放大未来价值； 惠升品牌价值的延伸与巩固； 大盘营销拔高调性，与务实营销降低风险结合； 保证价格的基础上快速销售，实现资金回拢；;竟品借鉴;定义区域价值，跳出区域竞争;竟品借鉴;竟品借鉴;竟品借鉴;【“和我一起造座城”】生态建筑设计创意征集大赛;高度拔升—— 【第一届“生态与循环经济发展”对话会议】;生活体验—— 【 “高尔夫享受·红酒品鉴·新城体验”】;价值共鸣—— 【 “雍容沃尔沃”汽车系列鉴赏会】;营销手段—— “新城主人”智能钥匙卡及芦花新城俱乐部;市场推广期 6-7月; 在市场推广期阶段，要建立项目在市场中的形象，为二期开盘销售建立良好的市场基础。 一、项目价值 本项目为中新生态城内的第一个住宅项目，同时也是市场中的高端别墅项目，充分利用生态城的利好消息，建立项目在市场中的形象，主要对区内及区外环境及未来区域的发展进行宣传。 二、目标客群 由于项目客群为中高端收入群体，要根据目标客群的习惯，有选择性的建立媒体推广方式；同时项目坐落于滨海新区，要充分对开发区的客群进行针对性的宣传。;时间计划;目的和重点;1、电话攻略（TEL） 利用现有客户资源，销售人员进行资源的梳理，对项目的对标客户进行一对一的陌拜，同时根据电话情况销售人员进行相应分析，找出意向客户的同质性——年龄、住址、工作单位，尽可能详尽，同时进行意向客户的邀约，后期进行客户的回访保养工作。 2、短信攻略（SMS） 通过短信的形式宣传推广主题。在电话攻略进行后，要定期对意向客户进行短信的宣传，第一时间向客户准确及时发送项目动态信息并得到互动，同时确保信息传递准确，接收者记忆深刻。 3、邮件攻略（E-MAIL） 项目进行外埠客户开发，对于外埠的客户，可以在项目推广后留有客户详细资料，对项目各期的动态信息进行邮件的发送，意向客户进行电话、信息回访并继续邀约。 4、行销攻略 对于重点客户的陌访是项目推广的一重点，根据实际情况了解本项目的对标客群的所属位置，可以进行客户的定向开发，走出去引进来，使更多的客户了解项目的动态信息。;目的和重点;时间计划;媒体选择;媒介选择;主题活动;时间计划;主题活动;时间计划;时间计划;媒介组合建议;B组团： 产品：双拼 数量：80套 ;C区;A类资源：双拼6套;A类资源：双拼13套 ; 8月9日释放细部产品价格，举办推介会收取意向金； ;C区;第一阶段价格;C区;第二阶段价格;C区;第三阶段价格;C区;第四阶段价格;保证项???销售进程，建议提升项目品质，完善卖场氛围，充分挖掘项目卖点，利用惠升品牌效应推动项目品质提升。 ;高端项目优惠政策情况：;