2018年上半年成都房地产项目市场研究报告教学案例.pptVIP

*;*;2011年1-6月份成都本地房地产调控政策;关键词3：调控组合拳——2011年是房地产调控最为严厉的一年，中国房地产遭遇了历史上最严厉的政策环境，从限购到限贷，从抑制涨幅到一房一价，政策出台之频繁，力度之大，史无前例。;关键词1：全国市场——调控不断加码，但房地产投资依然火爆，银行个人按揭贷款紧缩，开发企业利用外资快速增长，全国房地产开发景气指数持续下降，创今年最低。;2007年1月-2011年6月成都市近郊商品住宅供销价走势图（备案口径下仅住宅）;关键词3：市场低迷——2011年前6个月成都房产市场表现低迷，受政策调控影响成交量一直处于低位徘徊，主城区价格一直在高位盘整，供销比达到历史较高位。对比近五年同期市场的情况可以看出今年上半年的供销量处于历史最低值。;关键词4：郊区热点——限购令在短时间内刺激了近郊市场的销售，价格也出现了较大幅度的增长。但随着调控的加深，近郊市场的销售也跟随主城区一起逐渐降温。;*;关键词6：板块热度——从以下四张热度图可以看出，今年上半年成都市供销存的热度板块主要集中在成都近郊。如高新南区、站南、元华、双流麓山板块、外金沙、新都新城区及大丰、光华大道板块等。其中，最为值得关注的是供销存量都最高的双流麓山（也称“南延线华阳段”）板块。;关键词1：新开工量——2011年1-6月份，成都市行政区域内核准开工建设商品住宅项目466个；开工面积2785.99万平方米，比去年同期增长31.95％ 。以双流开工面积最大，高新、新都分居二、三。;关键词2：开工量同比——从半年度的对比可以看出，成都今年上半年商品住宅的开工量较去年同期有较大的增长，而经适房因政策要求，也比去年同期有较大的增长。;关键词1：面积段及物业类型——2011年上半年是一个典型的由刚需支撑起来的市场，而刚需产品的面积段仍是以70-130平为主，以这个面积段为主的刚需产品占了75%的市场份额。刚需产品另一个典型特征就是高容积率高密度，所以上半年成都电梯产品占到市场88%的份额。;*;区域;关键词1：黑马企业——今年成都森宇依靠“南湖国际社区”一个项目的销售独占鳌头，南湖神话将在今年继续。保利、华润、???科依然在前五狂奔，而今年的黑马合能也以傲人的成绩雄踞榜单第三。;在个案项目排行榜中森宇的南湖国际社区毫无悬念的继续高居榜首，今年将继续其单盘第一的神话； 佳兆业丽晶港作为今年单盘的黑马表现也很突出，以其超低的开盘起价赚够了行业和购房者的眼球； 作为成都老牌开发企业的桂溪房产，其上锦颐园项目在今年表现的也很突出，成为上半年的“探花”； 麓山国际社区、保利花园、麓山印象、保利公园198等项目在今年上半年认购和备案也都超过了10万方； 值得关注的是，这些进榜前十的畅销项目均为郊区大盘，资源、规划、产品以及开发企业品牌都具备难以超越的优势，这也是刚需市场下一个典型的特征。;因这几年针对住宅的调控政策，商业地产在2009年已开始出现过热的势头。因此，当2011年2月住宅限购令出台后，成都商业地产的销售量并未呈现预计的过度上涨。 写字楼的市场份额在今年上半年增长较大，主要是各种“类住宅”项目的热销，因不受限购令影响。 今年的成都商业地产维持在一个相对平稳的供需关系下，而下半年商业地产集中供应后，将会出现严重的供过于求的现象。;备注：以上为总体量在10万平米以上项目分布示意;城市综合体总体情况一览;城市综合体总体情况一览;;关键词1：地荒——2011年1-4月成都市主城区土地市场无供应，直至5月9日开年第一拍才陆续开始供地，这种情况可以说在近几年成都土地市场上极为少见。;关键词2：低迷——2011年成都市主城区土地市场表面繁华，实际多为协议、划拨保障房用地。而商品房用地普遍溢价率不高，流标率上升；郊县土地市场异常冷清，供销两端均降至近5年最低值。;关键词3：商业用地——2011年成都市土地成交主要集中在主城区城东和城南方向；除了万达在商业地产方面雄踞老大地位之外，今年万科、龙湖也加大商业建设力度，保利也开始介入商业地产。;关键词4：回归“理性”——2011年成都市土地市场特点为“流标”、“协议”、“低溢价”，使得土地市场回归理性的不是市场因素，而是政策因素导致。;关键词5：保障房用地——2011年上半年成都市供应24宗保障房用地，约合1153亩，预计将要带来保障住宅约346万方。;“十二五”期间初步确定全市将建设各类保障性住房38万套、2200多万平方米，整个建设规模将是“十一五”期间的7倍。2011年，成都市通过新建以及采购、改建、租赁、配建等方式，将建设保障性住房和棚户区改造6.7万套、400万平方米。6月底80%的项目将开工建设。 中心城区将建设廉租住房7055套、建筑面积约35.3万平方米，面向社会公开发售的经济适用住房2900套、建筑面积约