2009深圳旭飞环庆花园项目市场调研及初步定位报告110P研究报告.ppt

1; ;08年下半年刺激性政策回顾——;虽然一些项目延迟开工或放慢工程进度，但根据中原的统计，09年全市依然有近700万平方米的新增供应，其中约130万平方米的住宅是08年已经取得预售许可证而尚未推出的，09年实际新预售住宅只有570万左右。 存量加上新增供应，09年全市可售住宅可以达到1090万平方米，市场压力非常大。就算09年预售的住宅中有150万平方米不能当年入市，全市09年的可售住宅量仍达到940万平方米。;1;各月供应量大抵呈增加趋势，开发商入市积极性增强； 90㎡以下户型供应占60%，同比增加5个百分点。;08年下半年成交逐渐活跃，年底受新政刺激，成交放大，尤见11、12月份； 中小户型热销，08年新推出楼盘90平方米以下户型销售率61%。;1;08年深圳房价呈不断下滑之势，春节后楼盘价格开始普降，5月份跌至11014元/平方米，创07年2月份以来新低； 08年6月份开始受到天麓、莱蒙水榭山、星河丹堤、卓越维港等豪宅的影响，全市价格反弹。08年12月份豪宅成交比例减少，全市均价跌至10800元/平方米，创07年以来新低，同比跌幅达31%。;首先，房价很难再下调 1、1年半的调整时间，深圳房价已处于较低价位。08年12月深圳一手房价同比下跌 31%，与07年10月比下跌38%，大幅下跌之后深圳房价已经处于较安全的水平； 2、楼盘成交活跃，房价下调空间有限。11、12月份成交量暴增说明购房者对当前房价的认同，房价不断创新低的情况很难再现； 3、深圳楼市率先调整，有望率先企稳。深圳楼市自07年下半年开始调整，历经1年半的时间，期间大部分时间成交低迷，房价大幅回落。在政府不断的利好支持之下，深圳楼市也有望率先企稳；;其次，房价大幅上涨的可能性很小 1、价格敏感，信心依然比较脆弱。虽然11、12月份成交量大幅增加，但一些价格较高的项目成交依然较少； 2、宏观经济走向不明朗。尽管政府不断出台刺激经济的政策，但政策效果的体现仍需要一定的时间，而且以美国为代表的外部经济环境依然严峻，12月份美国失业人口再创新高； 3、投资性购房比例增长慢。05-07年深圳房价大幅上扬，投资性购房所起的作用显著，不少项目投资性购房的比例超过5成。09年由于经济走势不明朗，投资性购房的意愿仍会比较低； 4、供应量大抑制房价上涨。08年深圳房价调整大的区域主要是供应大的片区，如西乡、龙岗中心城等。09年全市可售住宅量庞大，同样会抑制房价上涨幅度。;1;08年供应量减少，但仍以中小户型为主，90平米以下户型占60%； 中小户型市场热销，08年新推楼盘90平方米以下户型销售占主力； 08年存量、09年新增供应庞大，09年市场竞争激烈； 为应对金融危机带来的影响，政府不断出台扩大内需的政策。住房消费作为重要的内需消费之一，仍将得到政府政策支持，房价下调可能性不大,上涨可能性很小。;2;08年福田区新增90平米以下住宅1548套，其中70平米以上2房最多，占福田供应总量的33.5%，该户型大部分来自于梅林的水木澜山。另外单房也占较大比例，其全部来自梅林的迷你新居，现已售罄。1房及70平米以下2房所占比例较小，市场较为稀缺。;成交结构——单房及小两房成交活跃;项目名称;2;08深圳市一手住宅成交均价12788元/平方米，同比下跌4.4%。 从全年数据看，08年全市房价仅小幅下滑，实际上，楼盘价格同07年高峰时比跌幅超过3成的比比皆是，不少楼盘价格甚至腰斩，只是由于众多豪宅的入市拉高了全市均价。 与07年12月份相比，08年12月份90平方米以下住宅成交均价12309元/平米，下跌约22%，90-144平方米的住宅成交均价下跌超过27%，跌幅都不小，而144平方米以上住宅的成交均价反而上扬了8%。;2;在售;选取07-09年福田区典型在售小户型项目 中城天邑 半山御景 皇御苑三期 嘉鑫阳光 金地名座 高发城驰;基本数据;高发城驰;半山御景;皇御苑三期;嘉鑫阳光;中城天邑;金地名座;总结——成交单位;总结——成交价格;2;总结;3;深圳市整体情况;深圳市整体情况;深圳市整体情况;福田区情况;福田区情况;福田区情况;项目周边情况;项目周边情况;3;租赁成交分析;租赁成交分析;项目周边租赁情况;项目周边租赁情况;三级市场分析总结;4 ;酒店式公寓;酒店式公寓的分布;4 ;服务式公寓;产权式酒店;酒店公寓;精装小户型公寓;1、服务式公寓;服务式公寓与精装小户型对比;项目名称;服务式公寓与精装小户型对比;服务式公寓与精装小户型对比;服务式公寓与精装小户型对比;4 ;本项目建议;^;1 ;项目基本情况: 土地用途：综合楼 土地使用年限：70年 项目地块编号：B121-38 项目占地面积：13391.4平米 总建筑面积：132825平米