2018年房地产市场研究及趋势判断 2018-81页教学案例.pptVIP

5、政府坚持宏观政策不动摇，两会之后走向将更加趋于明显，在两会之前，房地产市场会延续12年末回暖迹象。 6、预计未来市场将持续回暖，成交量继续走高，春节前或者13年上半年或许将会出现一次量价齐升的小井喷。 7、受12年土地成交量偏少的影响，11月后各大房企大量拿地，为13年做土地储备，预示各大房企对市场信心十足。 8、2012年一线房企经营状况较好，受此影响，未来房地产市场垄断情况加剧，大开发商将具备更大的影响力。 思考：为什么在调控不断情况下，这些年中国房地产成交量的不断增长？ 　　这些年，从中国统计局每年发布的数据，我们可以很清晰的看到中国房地产业的成交数据(金额与面积)持续攀高。 　　2009年，9.37亿平方米，比2008年增长了近 50%。资本界当时认为这是因为2008年需求被压抑，累积到2009年释放出来，再叠加2009年本来就应该释放的刚需，“1+1”才导致了这个高位，所以2009年应该是未来五年成交量最高位！但事实是—— 　　2010年，10.43亿平方米，比2009年的高位数据又增长了超10%！首次破10亿平方米大关，资本界当时曾认为那是因为2010年调控是空调有三波大行情导致的，所以2011年数据不可能更高！但事实是—— 　　2011年，10.99亿平方米，调控三轮同比却再度增长5%！ 2012年全国成交数据能达到多少？ 2013年呢？ 要回答这个问题，需要对中长期趋势深度把握 中长期趋势——转型之路 （二）中国房地产转型方向 （一）中国房地产行业转型的驱动力 （三）中国房地产转型之微观案例 * （一）中国房地产行业转型的驱动力 驱动力之一：强调去投资化、重点满足刚性需求的房地产调控政策导向 中国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。目前的房地产调控政策目标导向减弱投资性需求占比，提升刚性需要占比。 刚性需求提升的空间是满足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具体的满足方式则可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建等 城镇人口住房解决方式 住房市场结构 城镇人口住房解决方式 建筑面积（平） 平均楼龄（年） 原有私房 10% 133 20 房改私房 41% 74 18 商品房 37% 98 11 租赁公房 7% 52 27 租赁市场住房 3% 62 20 其它 2% 88 15 数据来源：REICO工作室，作者整理 * （一）中国房地产行业转型的驱动力 驱动力之二：城市化和人口重新分布 城市化：2000-2010年中国城镇人口平均每年增加1700万，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年将增加1200万，平均年增0.8%.虽然城市化速度有所放缓，但城市化进程仍未远未终结。 城市群的形成与城市人口重新布局：下一个十年中国城市化人口增长与分布的驱动力将来自城市群的重新布局与2亿农民工的流动，目前的趋势是从沿海城市逐步向内地转移，这将成为推动中西部城市人口增长与住房需求增长的关键来源。 下一个十年中国城市人口增长来源 八、8月份各典型城市市场表现：总体看来，传统淡季在今年并不明显，从供求比的角度看，7、8月份依然延续着3月以来的这波回暖行情。 2012年8月，重点城市供应量环比涨多跌少，仅北京和杭州出现下降，部分企业在8月下旬起已经开始逐渐增加推案、为金九银十蓄力；成交方面，北京8月成交量达到152.53万方，再次刷新2011年1月以来的最高纪录，即便是如上海、杭州和南京等城市8月成交量环比有所下滑，但从同比数据上来看，重点城市成交依旧是全面上涨，平均上涨幅度高达81%；而与去年全年的月均水平相比，平均涨幅也达到62%。 九、9月份各典型城市市场表现：9月大幅增加的供应量并未推高成交量，楼市进入了一个“淡季不淡、旺季难旺”的平稳阶段。 2012年9月，绝大多数重点城市供应量环比大幅上涨，平均涨幅达77%，北京、杭州和南京等城市环比涨幅甚至都在1倍以上；成交方面，金九成色不足，多数重点城市成交量环比下滑，平均跌幅为4%，其中深圳跌幅最大，达30%，但从同比数据上来看，重点城市成交依旧是全面上涨，平均上涨幅度高达54%；而与去年全年的月均水平相比，平均涨幅也达到57%。 　　2012年10月份，十大重点城市成交面积环比涨跌参半，其中深圳涨幅最大，达31.44%，成都的跌幅最大，跌幅为23.80%；从全国来看，监控的30个重点城市中，17个城市成交面积环比呈现下跌，平均跌幅为16.13%，其余12个城市成交面积环比保持不同幅度的上涨。 十、10月份各典型城市市场表现：十月楼市延续平淡走势，银十未现但行情平稳 　10月，苏州成