2018年淮南山南新区“正源·金融世家”项目初步方案139p资料教程.ppt

166平米3/2/2 134平米2/2/2 价格策略一的推盘节奏 项目推售原则： 1、资金回笼最优 2、住宅物业（2#、3#、4#共478套房源）整体推出 2# 3# 4# 价格策略一的销售周期预测 预测前提： 市场状况正常，蓄水充足； 配合优派克思独特的操盘手法； 体验足够有魅力 预测参照： 山南新区现有项目均为大体量推盘，且销售去化较快，如西湖春天推出1600套房源，当月去化80%。 销售周期：预计项目住宅物业可在1年左右的时间内基本去化 策略二：销售价格高于市场同期30% 策略二：可实现开盘均价约7785元/平米 核心思路： 通过我司独特的操盘手法，树立项目市场标杆地位，实现项目利润最大化。 至2011年底可实现开盘均价：5989 ×30%=7785元/平米 价格策略二利弊分析 市场环境 利 弊 正常 实现较高的利润额度 树立市场标杆地位 销售周期相对较长 低迷 / 抗风险能力较差，受市场影响较大 项目概况： 河西CBD，2栋酒店式公寓（99.35米、149.65米）；A幢酒店、B幢住宅；12种户型145-604平米 户型及面积： ——200平米二房、250平米三房制造开阔空间，尊贵气质凸显 目前在售房源为140-485平米精装修住宅。户型以200平米左右二房二厅二卫户型、250平米左右三房二厅二卫户型及290平米左右五房二厅三卫为主。 销售情况：开盘均价20000元/平米，比周边普通公寓项目高出33%左右；目前项目均价30000 元/平米，周边房价20000-25000元/平方米，迄今去化52%； 策略二参考案例：仁恒国际公寓（南京） 仁恒国际公寓标准层平面图 交付标准 项目综合分析： 仁恒国际公寓从开发到物业都与新加坡品牌联袂，引入了一种时尚开放的都市生活方式，弱化住宅形象，体现公共性和标志性，产品定位为涉外项目，但由于相对于其2万元/平米的价格而言，与周边市场差异过大，总价过高，区域市场接受度存在过程，需要较长时间适应、消化，故去化不是很理想。 项目配套 入户花园、空气置换、地暖、热水、直饮水； 户式中央空调VRV系统，公共配套部分采用中央空调系统；设有载客电梯14部，选用进口原装高速电梯。每户配置一套变频多联中央空调、公寓式空气置换系统、地暖系统、热水系统、管道直饮水系统。 餐饮、健身、商务、室内游泳池等； 顶级商务中心、智能化、新加坡辉盛品牌物管 价格策略二的推盘节奏 项目推售原则： 1、合理组合，利润最大化 2、住宅物业分阶段多批次推售，3栋住宅依位置劣优次推出 2#（一期） 3# （二期） 4# （三期） 价格策略二的销售周期预测 预测前提： 市场状况相对低迷； 配合优派克思独特的操盘手法； 体验足够有魅力 预测参照： 南京仁恒国际公寓（详见后页案例分析） 销售周期：预计项目可在2-3年完成住宅部分的去化 推广策略 体验营销贯穿始终，全面展现项目高端品质 本案既为顶级豪宅之典范，理应在营销方向上有所突破，需着重凸显以下三个方面，从而塑造本案高端品牌形象 稀缺·体验·服务 购买豪宅在本质上是一种对稀缺资源的占有：包括稀缺的产品品质、稀缺的社区氛围、稀缺的自然环境。豪宅的价值不是由土地和建造的成本构成，而是由稀缺程度而定。 豪宅的稀缺性除了要靠传播和说服之外，更多的是要让消费者发自内心的认同，而产生这种认同的最好渠道就是让他自己在体验中获得。 体验的核心在于服务，硬件的尊荣是有限的也是别人可以模仿的。而服务的尊荣是无上的。这服务包括他购买和享受产品的全过程。 为什么要体验？ 划时代的豪宅产品超越了消费者甚至是销售者的生活经验，靠口头或者书面的资料不足以说明产品的价值。 消费者都有相当的社会地位和消费经验，比较自信。相信自己的眼光，不喜欢销售者的灌输，希望自己通过对现象的判断得到结论。 体验能够产生更大的产品溢价空间，更能够产生口耳相传朋友推介的圈层效应。 本案营销体验的关键 展现正源品牌实力、展现项目品质 全面超越淮南消费者的生活经验 转变成一种向往和渴望 顶级豪宅的全程体验之旅：贯穿本案整体营销过程 品牌体验——优势资源整合 品牌体验是顾客个体对品牌的某些经历(包括经营者在顾客消费过程中以及品牌产品或服务购买前后所做的营销努力)产生回应的个别化感受，是顾客对品牌的具体经历和感受。 展现集团实力，提升项目美誉度 1992年成立，立足大连、图谋全国，荣获大连及辽宁省多项房地产奖项。 目前在北京、南京、湖南、重庆分别设有分公司，开发多个项目。 大连正源：幸福e家系列项目 、城润万家 北京正源：金融世家、尚峰尚水、定慧福里 湖南正源：尚峰尚水 南京正源：尚峰尚水 …………