2018年深圳厚显德南山项目营销运营策略教学讲义.ppt

这不仅仅是一份报告，就像我们理解本次的工作不仅仅只是一次简单的竞标一样。;;;;;2009-11-12; 价格定位之“市场机遇”支撑;■项目区位价值解读 ■项目地段价值解读 ■项目市场价值解读 ■项目自身价值解读 ■发展商品牌价值解读;前海;;前海地区是《深圳城市总体规划（2008－2020）》确定的新的市级中心区，发展潜力巨大。 ◎功能定位：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区 ◎重点发展：创新金融、现代物流、经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务 前海湾保税港区作为前海地区的先期启动区，重点发展现代物流和供应链管理服务业，积极吸引金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区。另外一个先期启动区前海商务中心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。 ◎深港合作将是前海发展最大亮点 ◎各类战略性交通资源云集前海 未来前海可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场，半小时内抵达香港中环 ◎定位：发展产业链最高端产业 ，不做房地产 发展最高端的产业是该区域最主要的考虑。至于居住、生活等配套将主要由前海周边的一些区域进行解决 ;后海;项目所在片区未来扮演角色：;■项目区位价值解读 ■项目地段价值解读 ■项目市场价值解读 ■项目自身价值解读 ■发展商品牌价值解读;滨海大道【西端头】连横城市中心的核心枢纽;;学 府 路;;■项目区位价值解读 ■项目地段价值解读 ■项目市场价值解读 ■项目自身价值解读 ■发展商品牌价值解读;桂庙片区商品房市场起步较早，于90年代末开始起步，而近年来缺乏新型商品房供应，目前片区内整体住宅特点趋于传统，亟待创新标竿产品入市突破瓶颈，注入全新活力，扭转区域价值。;片区住宅市场自2006年起已数年陷入 “供不应求”的状态，数年供应空白积聚了大量置业需求，蓄势待发。 ;桂庙片区住宅近期价格走势;;片区写字楼多聚集在南山商业文化中心； 多为可注册的厂房式写字楼、商务公寓、纯写字楼等物业； 该片区汇聚了众多中小型高科技公司 ； 集中的行业是科技、电子???贸易、物流等，实业公司近期也有所增多。 ; 1、中等档次，非主流写字楼区域：较高端写字楼主要聚集在南山商业文化中心附近，包括海岸城东座，海岸城西座、天利中央城市广场 2、中小企业林立：片区内汇聚了众多中小型高科技公司；集中的行业是科技、电子、贸易、物流等，实业公司近期也有所增多。 3、自用需求面积较小：大部分客户为中小面积段需求；并以自用为主；且公司的整体实力一般。 4、客户档次逐渐提高：随着片区不断成熟，商圈日益繁荣，进驻该片区的商务需求客户档次不断提升，客户对商务形象和项目产品定位要求逐渐提高。;项目市场解读;■项目区位价值解读 ■项目地段价值解读 ■项目市场价值解读 ■项目自身价值解读 ■发展商品牌价值解读;荔园大厦;本案;各楼栋价值初判;城市复合体，复合多项城市功能;A1栋;;■项目区位价值解读 ■项目地段价值解读 ■项目市场价值解读 ■项目自身价值解读 ■发展商品牌价值解读;2004年 新一代 公寓;发展商品牌价值解读; ; 价格定位之“市场机遇”支撑;Part2：价格定位之“豪客资源”支撑;高端客户群置业特征 分析结论;;;置业用途　;置业用途;Part2：价格定位之“豪客资源”支撑;高端客户群置业特征 分析结论;客户 分类;客户姓名：张女士 年龄：38 家庭结构：两口之家，无小孩，老公长期在国外，很少住家 职业：房地产公司老总 文化水平： 本科 经济实力：老公是宝洁公司高层，资金实力雄厚 置业经历：万科城别墅（自住）、中海华庭（投资）、金中环（投资） …… 座驾：宝马、奥迪Q7等 个性特征：享受生活型。讲究品位。全身BURBERRY/GUCCI等国际奢侈品牌服饰。喜欢朋友相聚，喜欢热闹新潮的活动。 目前居住状态及潜在需求：由于家庭结构小，长期居家的家庭成员少，张女士一人与保姆居于别墅内，常常感觉到空荡荡的大屋带来的寂寞与恐惧……且离繁华活动地带有一定距离，开车往返甚感麻烦，有换房至中心区的想法，但不想再购买大户型了，只需精品酒店式小型豪宅即可，但目前中心区的豪宅物业多为大户型社区，小户型社区档次低，物管差，不足以满足张女士的生活所需……;客户姓名：彭先生 年龄：35 籍贯：美籍台湾人 家庭结构： 一家四口，两个女儿 职业： 私营美资企业的老板，公司在东莞 文化水平： 本科学历，有海外工作和学习背景 置业经历：天琴湾一期两套、盛唐大厦两层、星河世纪一整层等 座驾：奔驰、保时捷、宝马 个性特征：从事贸易行业，基本上是美国和大陆两边跑；注重投资，善于洞悉投资市场先机，能第一时间把握新型投资机会！喜欢高品位的生活，其人身体不好，有严重的颈椎病，不能剧烈