2018年嘉兴写字楼调研报告 45p教学案例.pptxVIP

杉恒地产集团嘉兴写字楼专题调研市场营销中体运行整体市场成交上行，供求平衡，其中商办成交比重达到36%，但商办供过于求市场成交：2013年全年成交商品房27224套，266万方，同比增长34%，其中住宅成交17305套，205万方；商业成交7676套，38万方；办公（含酒店式公寓）成交2019套，21万方；市场供应：全年新增商品房供应277.5万方，其中住宅181万方，1.3万套，商办96.5万方；供求比：整体供求比为1.04，供求基本平衡；其中住宅供求比为0.88，供不应求；商办供求比为1.64，供过于求。商办市场运行商业成交量价齐升，办公市场以价换量，促进成交大幅增长。2013年商办市场整体成交59.2万方，9695套，同比大幅上涨67.8%，其中：商业成交7676套，上涨67.5%，38万方，上涨34.4%，均价11121元/㎡，上涨6.7%，商业成交量价齐升；办公（含酒店式公寓）成交2019套，增长47.8%，面积21万方，增长86.8%，均价6047元/㎡，下降8.3%，写字楼市场以价换量促进成交。商业月均去化640套，价格在1-1.3万元/㎡之间运行。办公（含酒店式公寓）月均去化仅168套，价格下滑至6200元/㎡左右。办公市场存量但办公市场面临巨大存量压力，整体存量高达210万方，2万套左右在售存量：截止2014年3月12日，全市在售商品房存量32367套，足够去化14个月，其中在售办公存量5509套（办公、公寓），去化需33个月；未来供应：初步统计当前在售项目未推办公存量约110万方，约11000套，将对本案形成巨大竞争压力。潜在供应：2013年全年成交办公性质（含商办）用地22宗，32.6万方，可建面积94万方，按40%配置比例预计将形成38万方办公潜在供应量；区域项目名称未来供应体量中心城区万豪广场1幢标准写字楼约2.2万方，100套左右富安广场1幢甲级写字楼约2万方，100套左右秀洲新区北科建“智富城”产业园区、商务区商务区约50万方，3000套左右城南上海华府广场2幢高层约4万方，500套左右国际商务区台昇国际广场2幢甲级写字楼、2幢LOFT，1幢精品酒店式公寓约15万方，2000套左右万达广场1幢办公2幢公寓约8.9万方，1500套左右卡布斯广场2幢办公、2幢SOHO，1幢酒店式公寓约6万方，约700套运河新区泰富世界城1幢甲级写字楼、1幢SOHO、2幢精装修LOFT约8万方，1200套中润·嘉兴中心1幢公寓（酒店）、3幢办公约8万方，700套财富国际中心2幢办公、2幢SOHO，2幢酒店式公寓约7万方，约1200套办公市场分析标准办公产品销售量价明显差于居住功能的公寓产品当前嘉兴办公市场以酒店式公寓和标准办公两类产品为主，从代表办公项目销售情况来看：公寓产品月均去化速度在20-70套之间，个别项目可在开盘单月去化300套以上，平层毛坯均价6000-7000元/㎡，LOFT毛坯价7000-8500元/㎡，LOFT相对于平层具有一定溢价能力；标准写字楼（办公）产品月均去化仅2-4套，去化速度缓慢，毛坯均价6000-8500元/㎡。项目名称所在区域物业类型描述供应套数（套）成交套数（套）去化率去化速度（套/月）销售均价（元/平米）万达广场南湖新区精装公558000东方天玺南湖新区精装公216000嘉兴世界贸易中心南湖新区办公967578%47000置地广场市中心办公807796%27000精装公寓（LOFT1510000中瑞数码大厦市中心办公844655%46500嘉悦大厦市中心精装公寓904853%79000元一柏庄 运河新区办公9191100%36000公寓（LOFT）576576100%327500新文化广场运河新区精装公487500四季观邸运河新区精装公寓（平层、Loft14平层7500LOFT9000泊金湾·明珠广场运河新区办公965052%48500中纬大厦（融寓）城南精装公寓（平层、loft138500中润·嘉兴中心运河新区公寓（LOFT）498498100%3326500（低价出货）中润·瑞安广场秀洲新区精装办108500华盛广场国际商务区办公201680%26500精装公737800华隆广场国际商务区精装公116500办公企业分析考察入住率较高写字楼，以中小型贸易、金融、建筑装潢、物流、咨询企业及服务性商业为主，工厂实业企业办公比重较低。客户访谈（中原访谈）同一区位交通条件下，从投资需求来看，低总价、宜居宜业宜投资出租的商住公寓产品明显优于标准写字楼产品。客户访谈观点：四季观邸业主——秀洲区教师