2018泰州海陵区晨兴集团项目前期策划98p教学案例.pptVIP

产品构成：高层（20-24层） 规划理念 ： 项目全为高层公寓， 主入口位于地块北侧，主要考虑地块自身特性及周边环境因素；会所则位于主入口. 产品规划 经济指标 占地面积 87747 总建筑面积 219740 其中 住宅面积 219440 会所地上 300 容积率 2.50 建筑覆盖率 12.22% 中心景观轴 宅间绿化 公寓组团景观 景观节点分析 市政道路 车行道 中心景观步道 交通动线分析 地块模型 120+90+90+120 120+90+90+140 140+110+110+140 160+160 会所 户型落点 户型建议 户型方正，南北通透，采光通风良好 客厅，卧室面宽尺度适宜，舒适度高 利用阳台、露台、花园设计给予更多的附赠空间 附赠空间能够打造为完整的功能间，避免鸡肋 户型建议 95㎡ 2+1R 户型特点 面积紧凑，功能布局合理 客厅和主客卧均朝南，采光和通风性能良好 户型建议 80-90㎡ 2R 100-120㎡ 3R 户型建议 户型特点 面积紧凑，功能布局合理 南北双阳台设置 客厅和主卧、客卧均朝南，采光和通风性能良好，客厅面宽4.2米，带步入式阳台，主卧面宽3.9米 110-120㎡ 3R 竞品项目分析 ?未来市场公寓未推体量有192.4万方，根据现阶段去化速度推算，未来高端竞品项目将直接与本案形成竞争。 项目类型 项目名称 上市日期 供应套数 成交套数 在售剩余套数 未推体量（万方） 去化速度（套/月） 当前均价（元/㎡） 在售项目 景瑞荣御蓝湾 2011.5 44 23 21 30 23 7000 上海大花园 2010.4 857 745 112 18 53 7600 同济家园 2010.4 809 549 257 7.2 39 6500 美好上郡 2009.2 2683 2475 205 18 85 9800 世茂河滨花园 2009.4 958 945 13 14 36 6800 待售项目 莱茵东郡 — — — — 9.3 — — 万泰国际花园 — — — — 17 — — 心怡昌明凤凰西路项目 — — — — 2.9 — — 东润地块 — — — — 20 — — 华润地块 — — — — 56 — — 合计 — — 5351 4737 608 192.4 — — 区域竞品项目平均去化速度35-45套/月左右，去化情况整体良好 未来存量达192.4万方左右，存量将与本案形成竞争关系 市场格局 城西城北并非住宅热点发展区域，城中土地资源稀缺 未来竞争以南部为主 世茂、华润等品牌开发商已经入驻， 总体趋向高端， 品质化竞争已在所难免，提升产品本身成为重要课题 南部价格处于全市中高端，日益上升 准确的价格定位，配合高品质产品引领性价比热潮 ?格局总结 晨兴地产集团 ? 然而泰州品牌开发商强势姿态下，作为刚入泰州的一员，我们无法通过品牌创造项目溢价。 从另外的角度看，审视自己 晨兴在泰州的品牌知名度不高，而且是泰州的第一个项目，我们难于通过品牌给项目创造溢价，更加奠定了项目要通过自身的产品塑造来抵抗风险和实现溢价。 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 水系资源优势明显，南接扬子港，东临南官河，地块中间也有河道经过 江洲南路、凤凰西路路况良好，自驾车相对便捷，能快速导入城市主要干道 地块呈狭长形，传统意义上对整体规划布局造成难度 现阶段地块周边成熟度不足，区域商务氛围匮乏 项目东南面为动迁安置房区域，对整个区域的商品房品质提升有影响。 机会（Opportunities） S-O：发挥优势，抢占机会 W-O：利用机会，克服劣势 宏观调控限购等政策并未直接影响到泰州本地 城南片区隶属泰州未来发展重点，区域价值提升 区域同质化现象严重 借助城市南部发展规划以及泰州调控空隙快速抢占市场 充分发挥水资源景观优势，通过自身产品塑造，吸引客户 区域内项目同质化严重，通过差异化竞争形成优势。 威胁（Threats） S-T：发挥优势，转化威胁 W-T：减小劣势，避免威胁 宏观经济面临不确定性，市场会面临调控的周期性风险 需谨防泰州楼市泡沫风险 品牌开发商云集，未来竞争激烈 内部能力 外部因素 ?SWOT分析 竞品格局 产品定位语 随着大型开发商的进入，区域已经升级到了一个产品品质竞争的时代，只有提升产品品质才能在竞争格局中立于不败之地 本案通过对于自身产品的塑造，打造优而不奢的项目品质 以平和心态设定合理价格优势 势必冲击南部市场，成为 “性价比最高、改善置业的首选”项目 ?面临泰州大盘竞争，同时作为晨兴在泰州的首个项目，我们将以挑战者的姿态，占领一席之地。 项目战略 2012年我们的竞争对手打造的项目如何？ 通过对于他们的梳理与解析，寻找我们价值体现的突破点。 竞品项目分析 ?泰州市