2018永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩中联国际广场项目定位报告讲解材料.pptVIP

第三部分 二、风险和机会 三、出路 一、目标设定 【产品定位】 项目区位 项目运营 商圈 人口 处于核心城区板块 流动人口聚集 周边配套设施完善 引进形象好、档次高、租金承受能力强的业态 良好的业态整体布局和运营管理 踞中心 优业态，重运营 处于核心商圈。板块内商业良性互动 商圈消费模式多样，市场容量大 市场容量大 导入外来人口，挖掘消费需求 刺激区域内商业消费需求 挖掘消费潜力 依托区域价值 实现整体价值 核心商圈 挖掘其他需求 能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。 【产品定位】 产品解构图 非商业 都市单元 纯租赁式公寓 假日寓所 公寓酒店 传统住宅 超标准 服务式公寓 工作式社区 国际公寓 名商俱乐部 创业型公司 个人工作室 街区商业 （ Street Mall ） 商业 集中商业 （ shopping Mall ） 仓储式购物中心 主题式/服务式购物中心 商业性休闲会所 VIP会员店 展示廊/橱窗 品牌专卖店 集市 传统式购物中心 　 与众不同的概念性网商定位 　　　　　　　　 　 在潜在的客户心智中植入项目的与众不同，”永州淘宝“第一家网商商业街。 【项目定位】 【产品定位】 “独立网上网下一体街店” 永州淘宝商业街 (实现淘宝、支付宝、一号店、苏宁云商、京东等线上线下同步) 　　　　　　　 　 【获利模式】 商业街销售获利，购物中心持续经营获利 线下 网络24小时宣传及无限制购物体验 线上 永州全配送，7星送货 物流 各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52％：18％：30％ 各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态 【商业，可调整】 我们的商业形式——商业街+B2B 【虚拟购物＋商业街】——概念定位 以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的体验式购物中心 以日常生活购物消费为主导——主力消费需求 配以娱乐、餐饮 成本低，参与性的娱乐体验点——兴奋点 * 【心理时尚的购物之都】 存在顾客脑海里的特色“线上线下商业街” 以品牌餐饮为带动,以高档社区休闲配套精品店为主要业态 SPA会馆,康体健身 特色餐饮 高端百货 永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩中联国际广场项目定位报告 谨呈：永州市冷水滩区中联国际商业广场 2013年10月25日 迅地地产（上海） 短期内实现销售量最大化，从而促进后期销售 正面促进中联国际广场在永州商业地产市场的影响力 利润最大化 对目标的理解 销售量最大化 项目位于永州市冷水滩区中心城区的核心商圈 项目东临零陵中路，西接通化街； 项目西南北分别相邻板块内两大商业（舜德摩尔、步行街）。 步行街 步步高 舜德摩尔 零 陵 路 项目 凤 凰 路 珊 瑚 路 项目区位 容积率超过3，建筑形式为底商加高层建筑 规划用地面积约为17282.18平米（25.95亩） 。 总建筑面积：57490平米，入口广场：4000平米。 其他用房面积：2473平米。 项目技术指标 零 陵 路 项目资源：永州第一核心商业区，与黄泥井市场隔街运营，人流互补 项目资源 零陵路历来为永州人流聚集、商业繁华的旺地，商业氛围非常浓厚。聚集阿波罗、金水湾、步步高等百货、购物中心；建设银行、农业银行、中国银行、工商银行等金融机构；万喜登酒店、女子医院等公共资源；邮政局、中国电信等数十家单位。一站式全面满足购物、娱乐、休闲、生活、美食等需求。 区域人口： 日均流动人口约2万人，周边常住约为8-10万人。 第二部分 二、风险和机会 区域商业分析 宏观市场分析 项目本体分析 永州商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上 永州市近几年商业市场发展总体平稳向上 全区2012年实现社会消费品零售总额67.9亿元，同比增长15.6%。 数据来源：永州市统计信息网（官方网站） 永州市近五年商业市场发展总体平稳向上 商业营业用房施工面积稳定增加，至2012年止总商业面积已达80万 平方米，年增长率接近20% 商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛 永州市商业营业用房施工面积（万平方米） 增长率 永州商业发展环境分析 2007年-2012年永州是商品房销售均价走势 数据来源：永州市统计信息网 宏观环境