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城市住宅价格标准化的研究 　　摘要：房地产价格标准化一直是房地产研究与实践中的重点和难点问题之一。探讨了以Hedonic变换模型为基础的住宅价格标准化原理及方法，并通过实际应用和验证，完整阐述了模型分类、变量选择和引入、变量设定、模型形式、住宅价格标准化计算公式生成等步骤及其相关问题。 　　关键词：Hedonic，变换模型，住宅价格，标准化 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-(2014)05-0003-11 收稿日期：2014-02-18 　　1 引言 　　房地产价格标准化是房地产研究与实践的基础，其实质是房地产异质性的消除过程。由于房地产异质性因素广泛而复杂，造成房地产价格标准化难度较大，目前还未见有专门针对房地产价格标准化的研究报道；在实践中因为缺乏具体方法的指导，房地产价格标准化问题也往往被忽略，如有所涉及，其方法也较为粗浅，标准化程度仍然很低。 　　因不同类型房地产的价格规律存在较大差异，其价格标准化首先应考虑区分不同的房地产类型进行。中国城市房地产大体可以分为住宅、商铺、写字楼、厂房等四种类型。本文主要针对城市住宅价格进行标准化研究，主要考虑以下两个方面的原因： 　　（1）住宅是城市房地产的主体，其投资额和建设量一般占到房地产总量的70%以上。住宅价格的变化与居民生活息息相关，其相关问题的研究显得更为重要和迫切； 　　（2）住宅价格的相关因素相比较其他类型房地产来说更为复杂，其标准化的难度更大，相关方法也更具有代表性，对其他类型房地产价格标准化具有一定指导意义。 　　 　　2 现有住宅价格标准化的主要方法与不足 　　现有的与住宅价格标准化相关的方法中，主要有重复交易法和特征价格法两种。重复交易法采用同一房地产在前后两个时间的成交价格计算房地产价格变化，似乎比较简单、彻底地解决了房地产的异质性问题。然而这种方法存在样本量不足、交易时间难以控制、不同时间价格规律不同等很多问题，实际应用性并不强。 　　特征价格法通过量化各因子的影响，从而达到去除某因子变动影响的目的。特征价格模型（Hedonic）最早由经济学家Rider（1967）应用到住宅市场研究（Rider注意到环境特征对土地价格有影响作用，便尝试用居所产权价值资料估算空气质量变化的经济效益）。由于该方法直观、准确反映了住宅市场的原理和规律，样本取得也比较容易，因此在国际上应用十分广泛，成为一种主流方法。 　　但是，Hedonic住宅价格模型要求尽可能全面地引入与住宅价格相关的因素并加以准确度量，由于住宅价格的影响因素构成复杂,提出一个相对完善的变量名单成为一项具有挑战意义的工作。另外，由于详细的社会经济统计资料和城市各项设施的空间、属性信息往往很难取得，准确度量各变量也将付出很大成本。这在一定程度上降低了应用Hedonic住宅价格法的可行性，尤其对于基础信息相对贫乏的发展中国家，Hedonic住宅价格法的推广应用更是受到了较大阻碍。 　　 　　3 Hedonic住宅价格模型及其变换 　　从上述介绍及分析可知，虽然Hedonic住宅价格法在量化各住宅属性的影响方面卓有成效，但由于其研究内容复杂，受基础资料限制较大，如果直接用此方法进行住宅价格标准化，其可操作性不强。下面，本研究根据统计学原理，探讨对Hedonic住宅价格模型进行适当变换，使之能方便地应用于住宅价格标准化的方法。 　　影响住宅价格的因素是一个非常复杂的集合体，可分为宏观和微观两大方面。宏观因素包括社会经济发展状况、利率、国家及地方政策法规等。对于同一个城市来说，一般宏观因素趋于一致，因此不是Hedonic模型研究的重点。微观因素一般认为包括如下几类影响因素： 　　（1）住宅属性，如产权、楼层、房型、面积、实用率、房龄、装修等； 　　（2）小区环境属性，又可分为物质性属性和社会性属性两类。如基础设施水平、绿化率、居住密度、景观质量、犯罪率、社会结构等； 　　（3）区位可达性属性，如购物、教育、医疗、娱乐设施便利度，与市中心、对外交通枢纽的距离等。 　　经典的Hedonic住宅价格模型将第（1）类属性称为住宅结构属性，将第（2）、（3）类属性称为住宅区位属性，其公式表述为(Can,1990)： 　　 　　(i=1～n，n为样本数) 　　Pi――住宅交易价格； 　　Sik――住宅结构属性； 　　Lij――住宅区位属性； 　　εi――随机干扰项； 　　α,βk,δj――回归系数 　　在Hedonic住宅价格模型的两大类属性中，住宅结构属性得到了更多的关注和研究（Cheshire Sheppard，1995)，这是因为它更容易被测量的缘故。Hedonic住宅价格法的复杂性实际上主要体现在住宅区位属性的界定