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商品房住宅建筑面积测算的方法分析 　　【摘要】随着国家经济水平的逐渐发展，房地产事业如火如荼地进行着，关于商品房住宅建筑的问题层出叠出，做好商品房住宅建筑面积的测算有益于避免面积纠纷问题的产生。本文主要分析了商品房住宅建筑面积的测算方法，以及存在问题，如何去减少误差的产生等等，为相关人员提供参考和帮助。 　　【关键词】商品房住宅，建筑面积，测算方法分析 　　中图分类号：[F287.8]文献标识码： A 　　 　　一.前言 　　近些年来，关于商品房交易过程中产生的建筑面积纠纷日益突出，做好商品房住宅建筑面积测算工作具有重要的作用意义，测算方法的正确与否，决定着住宅面积的准确性。下面将进一步介绍商品房住宅建筑面积测算方法，提出存在问题，并分析减少面积测算误差的方法。 　　二.商品房住宅建筑面积测算方法 　　面积测算就是指水平面积测算。又可以分成为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房产面积测算方法有图上量测法、坐标解析法及实地量距法。#160; 　　1.图上量测法 　　（一）求积仪法 　　将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上，采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；求积仪极点位置选定时，两臂应尽量垂直，对于较大面积，可将图纸分块计算。 　　（二）方格网法 　　将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积。 　　（三）三斜法 　　将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。 　　2.坐标解析法 　　坐标解析法的测算,能够保证在房产测量当中对成果精度的要求,可以大大提高成果的质量,因此,主要介绍这种方法的使用。 　　采用坐标解析法的前提,是在房产平面控制测量的基础上,掌握了准确的房屋用地界址点、边界点或房角点。对控制点精度的要求也比较高(末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025),所以,它较适合于范围大、形状特殊的房屋测量。 　　3.实地量距法 　　实地量距法是在实地用仪器、测距仪或手持测距仪、卷尺量取有关图形的边长,而计算出这个图形的面积。对一些不规则的、特殊的图形的测算,可以将其分解成若干个简单的几何图形,然后分别计算出这些图形的面积,再用简单的加减法算出总面积。 　　使用实地量距法对精度要求和误差限制有一个新的标准,即依据《房产测量规范》的修订原则制定的全国房屋面积的精度要求有三个等级。 　　三.商品房住宅建筑面积计算 　　商品房住宅建筑面积具体计算步骤如下： 　　1.计算每层建筑面积 　　将每层平面图的各角点坐标输入公式，即可计算出每层建筑面积。 　　2.计算整栋建筑面积 　　各层建筑面积之和即整栋建筑面积。 　　3.计算分户套内建筑面积 　　将分户平面图各角点坐标输入公式，即得出分户套内建筑面积。 　　4.计算公用建筑面积 　　将公用部位的平面图角点坐标输入公式，即得出公用建筑面积。 　　5.检查分户套内建筑面积和公用建筑面积 　　将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。 　　6.计算分户建筑面积 　　先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。 　　四.房屋部分建筑面积的计算问题 　　1.关于阳台建筑面积合理性的问题《规范》中对阳台的定义，供人们休息或晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。并规定，封闭的阳台按全面积计算，不封闭的阳台按一半计算面积。 　　阳台的形式多种多样，从使用功能上，阳台可以划分为生活阳台和服务阳台。这是最基本、也是最基础的划分方式。生活阳台一般供人们休闲、赏景、晾晒衣物、养花种草，多与起居室相连，理论面积不应低于2.5平方米。服务阳台兼具洗衣、贮藏等功能，与厨房或餐厅相连，使用面积不应低于1.5平方米。不少面积较小的户型把与厨房相连的服务阳台当做炒菜操作间使用，区分了油烟区与无油烟区，也使原本窄小的厨房空间不那么拥挤。然而，有的地方阳台，长宽的设计并不十分合理。比如，长度为1米，宽度仅为0.4米，虽说是阳台，但这样的阳台基本无法方便人们生活使用，又占了一定的建筑面积，可以说是虽合法而不能合理。 　　2.关于夹层及楼梯的处理思路 　　为了技术的需要，很多地方出现了夹层，那夹层及楼梯是否计算建筑面积呢？《城市测量规范》和《房产测量规范》中都有明确的规定，