2018上海中信泰富朱家角新城营销策划报告257p研究报告.ppt

D17 项目指标分析 分类 产品形态 体量 套数 比例 面积段 主力产品 公寓 17731 200 72% 75-94 明星产品 叠加 11173 61 22% 180-190 联排 3289 (+1486) 18 6% 183 (+83) 合计 32193 279 100% 公 寓： 大体量 / 主力产品 叠加、联排：小体量 / 明星产品 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 17 18 19 20 21 22 23 25 26 产品分布 公寓+叠加 叠加 联排 推盘策略 少量多推，提高每次推盘成交效率； 公寓类产品先行入市，提高市场影响力； 公寓、叠加差异产品共同入市，增加客户选择面； 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 17 18 19 20 21 22 23 25 26 推盘配比 A（ 1- 9 ） ：公寓 94套 叠加 38套 B（10-16）：公寓 50套 叠加 15套 C（17-20）： 联排 18套 D（21-26）：公寓 56套 叠加 8套 ■营销推广主题：城市黄金轴上绝无仅有的天然湖景城邦 ■解决问题： 第一阶段（2011年8月——9月中旬）：项目品牌亮相，树立项目品牌在朱家角的认知度。 第二阶段（2011年9月中旬——12月）：项目展示期，将60万方项目整体形象从朱家角扩大至上海全市，提高项目品牌认同度。 ■营销推广方式： 以朱家角为核心，辐射周边区域，集中火力，做好阵地战；集中覆盖区域内主干道的引导旗、内中环高炮、区域内所有流动公车体；在区域中心，组织阶段性巡展。 ■媒体通路： 朱家角区域：引导旗、内中环高架中心区高炮/看板、巡展、数据库（区域短信、夹报等）、DM派发、车体 ■常用媒体 报纸——《新闻晨报》 杂志——《第一财经》、《地标》《21世纪经济报道》、《GOLF生活》、《名车志》、《东方航空》 广播——101.7动感音乐、97.7财经频道 目标强调稀缺资源占有、地域未来潜力，提升项目独一无二的价值 企划推广主题：上海大美 湖居生活 整体推广策略 D17地块推广 “上海西湖”整盘品牌线 主题：城市与天然对话 ——城市黄金轴上的湖居生活新闻发布会 邀请业内人士、政府官员、实业家、媒体齐集区域内的知名酒店，进行项目华丽锐变的新闻发布会。 2011年8月 9月 10月 12月 11月 一次开盘 二次开盘 “上海西湖”整盘活动——上海中轴线上的湖居生活 主题：用优雅凝固时光 ——室内装修奢侈品牌品鉴会 微博征集上海及长三角地区室内设计工作室作品。邀请数位室内设计师讲解装修风格、风水、对居民影响，品鉴室内装修奢侈品牌产品。 2011年8月 9月 10月 12月 11月 一次开盘 二次开盘 “上海西湖”整盘活动——上海中轴线上的湖居生活 目标打开项目知名度，树立项目在整盘以及区域范围内的地位影响力 ■营销推广主题：惜湖，60万方复合地产旗舰的蜕变契机 ■解决问题： 树立“惜湖” 在朱家角区域以及整盘的项目知名度，树立区域内高端楼盘形象。 ■营销推广方式： 事件营销、体验营销 以朱家角为核心，集中火力，做好阵地战；集中覆盖区域内主干道的引导旗、内中环高炮、区域内所有流动公车体，在项目周边区域组织阶段性巡展。 ■媒体通路： 朱家角区域：引导旗、区域中心区高炮/看板、巡展、数据库（区域短信、夹报等）、DM、车体 推广策略：高举高打，制造轰动 第一阶段(2011年8月——9月) 企划推广主题：见证湖岸线的华丽蜕变 “惜湖”项目线 整体推广策略 D17地块推广 第一阶段活动(2011年8月——9月) 2011年8月 9月 10月 12月 11月 一次开盘 二次开盘 主题：时代蜕变，华丽转身 ——朱家角印象画作展览 征集淀山湖、大淀湖相关的朱家角印象画作进行展览，并邀请原籍朱家角的名人畅谈淀山湖巨变。 “惜湖”开盘活动 五感体验之“视觉” 2011年8月 9月 10月 12月 11月 一次开盘 二次开盘 主题：“水天一色 以心镌刻”摄影大赛 与摄影协会或相关组织合作，共同举办摄影比赛，以自然景观为内容收集参赛作品，由摄影协会或相关组织进行评选，给予优胜者丰厚奖品，以此记录项目天然水天一色的优势。 第一阶段活动(2011年8月——9月) “惜湖”开盘活动 目标灌输产品核心卖点，强调项目的地域潜力，提升项目价值 ■营销推广主题：惜湖，延续城市黄金轴之上 ■解决问题： 强化“惜湖” 在朱家角的的区域潜在力，提升项目价值。 ■营销