2018上海南汇商务区研究29p研究报告.pptVIP

上海南汇“上河商务区”项目概况 二○一三年四月 物业类型：工业地产别墅 使用年限：工业地产使用年限均为50年，本项目实际年限40年 土地性质：工业用地 房屋性质：研发楼 产证：地上建筑面积和地下建筑面积均计入 工业地产借别墅之名面世 项目规划：暂知分一期和二期，一期08年开盘已入住，二期正在规划，目前代理二期 一期 占地面积：15.2万方 建筑总用地面积：3.6万方 容积率：0.48 绿化率：35% 总建筑面积：10万方，其中地上建筑面积7.3万方，地下建筑面积3.5万方 总共规划：140余幢研发楼及1幢商务会所 一期规划图 二期 总用地面积：17.4万方 总建筑面积：11.1万方，其中研发楼7.9万方，会所0.67万方。 综合绿地率：35.2%，综合建筑密度：23.4%。 单栋建筑面积：600—734平（含地下174—224平）， 销售均价：15000—19000元/m2 设计理念：一期---独栋庭院、休闲商务 2层(地上2层，地下1层)独栋庭院式的建筑规划 前后200平方米左右庭院花园 室内部分6.4米挑空设计，地下室挑高2.8米 步入式阳光庭院，室内双车库 户型设计：一期300-400平户型，地面2层，地下1层 350平户型图 400平户型图 设计团队：原版德国设计团队 开发公司：上海美住置业 建筑规划设计：德国APG建筑设计事务所 景观设计：FSW景观设计公司 室内设计：studio architects室内设计公司 特色优势：庭院布局：生态陆上岛屿系统 高达2米的内外庭院围合墙体，将BLOCK的街区生活与商务的私密需求加以融合，让独栋的建筑体围合在组团庭院及若干小庭院之中，形成“生态陆上岛屿系统” 商务配套：15000平米五星级会所 / 二期6000平方米VIP会所 超五星级豪华商务配套会所 按照欧洲五星级酒店的风格及配套要求精心设计 豪华欧式大堂设计，西餐厅、咖啡馆、酒吧、中式餐厅、精品店 高档商务套房及SPA休闲馆、大型国际配置会议厅及相应配套的中、小型会议厅 成熟智能化：光纤入户、智能停车 闭路监控系统 门禁准可视系统 红外周界报警系统 停车库智能化人性管理 统一配置的企业光纤入户支持 优质建材：纯石材路面、外墙石材干挂、法国玻璃 小区道路铺设厚达8厘米 花岗岩大理石主干道 商务楼与建筑围墙均采用花岗岩干挂大理石 全部采用圣戈班 low-e 玻璃，玻璃面积占到整个墙面的30%以上 PS：圣戈班(Saint-Gobain)于1665年由Colbert先生创力，并于当年承建了凡尔赛宫的玻璃画廊。圣戈班集团是其所在所有行业的欧洲及世界领先者 项 目 简 介 区 域 分 析 市 场 分 析 大浦东新区：上海未来经济引擎 并区对南汇利好： 产业重新布局，南汇的产业转移延伸至浦东，促进产业经济，增加产业人群，产生房地产业的大量需求； 政策优惠和制度创新。由于浦东新区享受的国家政策较多，南汇也受惠。 南汇区的航头镇、新场镇（不包含原坦直桥地区）将被划归奉贤区，南汇区其余在大治河以北的区域，将被分为周浦、惠南两个功能区域归入浦东新区 本案所在惠南板块被划为浦东新区 大浦东新区：国际金融中心（陆家嘴国际金融中心）和航运中心（洋山深水港口） 陆家嘴金融中心是目前我国内地规模最大,资本最密集的CBD 洋山深水港口，和浦东的外高桥港区一起，将成为上海建设国际航运中心的主要载体 外高桥、陆家嘴、临港新城组成的“大浦东金三角” 迪斯尼落户上海浦东新区，距离本案15分钟车程 迪斯尼乐园项目将正式落户浦东，距离上河商务园仅15分钟车程 本案 迪斯尼 项 目 简 介 区 域 分 析 市 场 分 析 上海别墅板块划分，南汇新起 区域交通便捷：位于上海市区和浦东机场、洋山深水港之间，通过卢浦大桥和徐浦大桥，和徐汇相连，交通方便 产业支撑：受浦东新区的强力辐射和市级康桥工业园的带动 休闲旅游带动：迪斯尼乐园落户 市场分析 纯别墅 工业地产 2012年别墅供应较2011年下跌幅度大， 禁墅令下独栋别墅稀缺 2012年上海全市供应别墅117万方，同比2011年下跌达37.59% 供应区域，浦东22.4万方占第一，嘉定21.2万方居其次 禁墅令后，新增供应量持续下跌，纯独栋别墅供应量鲜有增长，而市场上别墅供应量多半来自公寓加别墅的复合型物业 别墅整体成交量涨幅较大，经济型别墅拉低成交均价 上海别墅2012年全年成交别墅4657套，同比上涨6.54%、成交面积达105.77万方，较去年同期微涨3.89% 2012年上海别墅成交均价为26363元/平，同比下跌13.85% 经济型别墅成交量的存在，拉低了成交均价