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可持续发展之住房保障制度的研究 　　摘要：做好住房保障工作，解决广大人民群众住房难问题，并促进房地产业健康发展，是政府的责任所在，也充分体现了党执政为民的宗旨和决心。在具体实施中应当充分考虑发挥市场机制作用，毕竟住房保障的发展趋势是实现运行机制由政府主导逐步转向市场调节主导。在加强政府宏观调控、政策引导的同时，我们尤其应防止借机扩张行政垄断与行政干预，避免扭曲市场机制与市场规律的现象。 　　关键词：住房保障；宏观调控；可持续发展 　　中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1001-8204(2010)02-0084-03 　　 　　一、应对金融危机与保障房建设的机遇 　　 　　迄今为止，2007年发源于美国的金融危机对世界的影响仍未明晰，为应对这场席卷全球的危机带给我国的负面影响，中国政府审时度势果断决策，对财政、金融等宏观经济政策做出了重大调整。其中，进入2008年以来，我国房地产市场也经历了明显调整，加大保障房的建设力度成为促投资、带消费并尽快走出危机阴影的最佳选择。2008年金融海啸之下的启动内需与1998年亚洲金融风暴侵袭时的情形极其相似，各国普遍采取了最直接也是见效最快的基础设施建设作为投资拉动的切入点，以此来启动整个经济。10年前我们走出低谷倚重的是商品房市场，加大住房私有化进程，而这次的担当者则是保障房，尤其是政府担当的廉租房，希望从公共投入上起到立竿见影的作用。 　　从投资对经济的拉动作用分析，国家为应对金融危机的影响，正在大力向民生行业转移投资，让投资发挥最大效益正是政府亟待考虑的问题，而廉租房建设正是能大量吸纳资金，大量造就就业机会、大力改善人民生活、带动大批产业发展的一个正确方向。从政府决策角度分析，只有坚持以政府为主导，协调各方建立起完善的社会住房保障体系，才能使不同层次收入的居民都能享受到经济社会发展的成果。事实上，中低收入者占居民总数的80％，加强廉租房建设，既能够有力地拉动经济发展，扩大就业，带动关联行业发展，也能够增加未来市场的供应量，将房价维持在一个较为合理的水平。有效解决“房价过高”、“大套型住房比重过大”、“空置率过高等突出问题，整个房地产市场的价格就会向更合理的价位回归，就可以把很多人从房奴或半房奴状态拯救出来，大大提高人民的生活水平，提高国民的幸福指数，并维护社会稳定。 　　但是长期以来，政府出台的减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等措施，对促进发展房地产业不能说没起作用，却并不理想。究其原因是生产与消费的不协调，房价高居不下造成房地产刚性需求与有效需求差距巨大，实际消费率低。投资房地产既要有需求效应拉动经济增长，又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应，势必加剧国民经济中房地产品积压，与经济的长远良性发展背道而驰。而廉租房建设则能产生巨大的需求效应，我国存在巨大的廉租房消费群体，新阶段加强廉租房的建设与供给就能使这种对拉动经济增长的乘数作用加大。从消费理论上来说，作为一般收入的家庭如果能够居住上廉租房，避免陷入购房债务成为房奴或半房奴，必然会有资金转入其他消费，从而为国家提出的刺激内需、扩大消费的政策做出贡献，有利于经济结构的调整，并有助于人们消费习惯的改变。人们转移投资方向到消费市场，对宏观经济来说也比在房地产投资的作用要大。 　　 　　二、保障房对房地产市场冲击不容忽视 　　 　　2009-2012年国家将拿出9000亿元投入全国保障房建设，这预示着过去10年以开发商为主导的住房发展模式已发生改变，取而代之的是以政府投资为主导的保障房和房地产企业投资为主的商品房市场并行。此外，这也意味着国家力图在应对金融危机之时，将过去10年在住房保障体制方面落下的“功课”在较短的时间内补齐。所以，市场普遍预期，保障房的建设对商品住宅市场的分流作用是明显的，势必将对目前已处于冷清运营的商品房市场造成冲击。 　　9000亿元的保障房投入无疑会加重中低收入者持币待购的观望心态，对处于产业链低端的住房供应造成一定负面影响。虽然保障房的保障对象有明确市场定位，但巨大的市场差价会造成一部分勉强承受高房价的购房者转而投向保障房市场。据房地产中介机构推算，如果所有的保障房项目得到实施，那么去年到今年的保障性住房将占房地产市场新增供应量的25％，对开发商现有项目的未来价格及较高的交易预期肯定会造成较大的下行压力。即保障房供应达到商品房市场有效需求的30％时，就意味着商品房市场购买能力的30％被分流到保障房市场，要维持一定的经营规模就势必降价30％左右才能达到市场总体的营销平衡。所以，决策者要充分认识到保障房的大量入市对商品房价格的影响。账面平衡还容易做到，而一旦市场观望情绪蔓延，就会打乱整个的销售预期，继而